【どこでもマンション鑑定団】Vol.3 “ 住みたい人気の街 ” ランキング上位の『北区』｜property technologies

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2025年4月25日 11:00

2025年（令和7年）3月18日、国土交通省は全国およそ2万6000地点を対象に1月1日時点の価格を調べた公示地価（価格）を公表しました。全用途平均で2.7%上昇し、全国では4年連続の上昇傾向にあります。

詳細は、「令和7年地価公示の概要」をご参照ください。
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000444.html

本企画【どこでもマンション鑑定団】では、公示地価（価格）の変動が見られた各エリアについて、「KAITRY（カイトリー）」エンジンのデータを活用し、標準地周辺（今回は東京都北区赤羽）の「マンション一般市場価格/直近5年」の事例調査をしていきます。

【調査条件】
※エリア：公示地価（価格）の変動率が高かった東京23区内の標準地（北-7）周辺のマンション
※築年数：築10年～19年、築20年～29年、築30年～45年のマンション
※広さ：専有面積70㎡
※間取り：3LDK
※階数：3階
※価格データについて：方位、角部屋、階数、室内コンディション、売主属性（不動産業者・法人・個人）などの価格変動要因を排除し、画一的な条件下で価格を抽出しています
※対象査定年月：2021年4月1日/2022年4月1日/2023年4月1日/2024年4月1日/2025年4月1日
※株式会社property technologies　PropTech戦略部　ビッグデータ活用

1. 住宅地は全国平均で2.1%上昇

住宅地は全国平均で2.1%上がっています。また、東京、大阪、名古屋の3大都市圏は平均3.3%上昇しています。東京23区全体では、+7.9％で、23区全てで上昇幅が拡大しました。住宅需要は堅調であり、とりわけ都心区及びこれに隣接する利便性や住環境に優れた区では、マンション・戸建住宅とも需要が旺盛で、上昇幅が拡大しました。
その中で、東京23区内の北区赤羽（標準値「北-7」）では、上昇率が16.1%でした。

【図1：標準値「北-7」】

※引用元：国土交通省土地鑑定委員会地価公示データ

今回は、標準地（北-7）周辺の下記エリア内のマンション事例①（築10年～19年）、マンション事例②（築20年～29年）、マンション事例③（築30年～45年）を対象に、過去5年の一般市場価格を抽出します。

【図2：抽出エリア（東京都北区赤羽）】

※出典：国土地理院ウェブサイト（https://maps.gsi.go.jp/）
※「地理院地図」（国土地理院）（https://maps.gsi.go.jp/）をもとに当社作成

2.北区って、こんな街

北区は、その名のとおり東京の北部に位置し、荒川を挟んで埼玉県と接しています。東京の喧騒から少し離れた、どこか懐かしさを感じさせる庶民的な街です。区内には、桜の名所「飛鳥山公園」や荒川の水辺空間をはじめとした、緑豊かな公園や美しい自然が存在しています。

「赤提灯が灯る庶民的で活気あふれる街」

赤羽はグルメやお酒が楽しめ、レトロな雰囲気が漂う住宅街です。
日中は落ち着いた住宅街の雰囲気がありながらも、夜になると駅周辺の路地に赤提灯が灯り、居酒屋や飲食店が賑わいを増します。レトロな雰囲気漂う昭和の面影を残す店構えも魅力のひとつです。
周辺には、桜やアジサイなどの花見の名所である「飛鳥山公園」や、洋館を囲んで美しい日本庭園と洋風庭園が広がる「旧古河庭園」があります。

北区花火会

北区の民間団体が中心となり、毎年秋に開催される「北区花火会」は、住民に地域の愛着を感じてもらおうと、平成24年度から始まりました。毎年様々な趣向を凝らした花火で秋の夜空を鮮やかに彩ります。

赤羽馬鹿祭り

1956年にエイプリルフールにちなんで開催されたことが始まりのお祭りです。音楽ライブ、戦隊ヒーローショー、フリーマーケット、パレードなどが催され、2日間でおよそ20万人以上もの人々が訪れる程の盛り上がりを見せます。

北区ガイド（https://www.city.kita.lg.jp/city-information/recruitment/1018377/1014647/1014649.html）

３. 北区赤羽の地価動向をマンション価格で見てみると‥

まずは、マンション事例①（築10年～19年、以下Aマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を「KAITRY（カイトリー）」エンジンで抽出してみます。

【図3】　調査対象　Aマンション（70㎡/3LDK/3階/2013年築）

※マンションの特定に至らないよう、物件の詳細は伏せています。

Aマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図3）の通りです。
2021年は5,710 万円（坪単価：約269万円（以下 @269万円））でしたが、翌2022年は6,310万円（@298万円）と上昇、2023年は6,300万円（@297万円）と横ばいでしたが、2024年は6,520万円（@307万円）、2025年は6,690万円（@316万円）と上昇していることがわかります。

つぎは、マンション事例②（築20年～29年、以下Bマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を「KAITRY（カイトリー）」エンジンで抽出してみます。

【図4】　調査対象　Bマンション（70㎡/3LDK/3階/1997年築）

※マンションの特定に至らないよう、物件の詳細は伏せています。

Bマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図4】の通りです。
2021年は4,620万円（@218万円）でしたが、翌2022年は5,110万円（@241万円）と上昇、2023年は5,110万円（@241万円）と横ばいでしたが、2024年は5,280万円（@249万円）、2025年は5,420万円（@256万円）と上昇していることがわかります。

さいごに、マンション事例③（築30年～45年、以下Cマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を「KAITRY（カイトリー）」エンジンで抽出してみます。

【図5】　調査対象　Cマンション（70㎡/3LDK/3階/1985年築）

※マンションの特定に至らないよう、物件の詳細は伏せています

Cマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図5）の通りです。
2021年は3,390万円（@160万円）でしたが、翌2022年は3,760万円（@177万円）と上昇、2023年は3,780万円（@178万円）と微増でしたが、2024年は3,920万円（@185万円）、2025年は4,020万円（@189万円）と上昇していることがわかります。

公示地価（価格）とマンション価格

今回、「Aマンション（築12年）」「Bマンション（築28年）」「Cマンション（築40年）」のマンション一般市場価格を「KAITRY（カイトリー）」エンジンを使って過去5年に遡って調査しましたが、公示地価（価格）同様、マンション価格も上昇している結果となりました。2021年の坪単価と2025年の坪単価を比較しますと、5年間で17～19％の上昇が見られます。中古マンション価格は、新築マンションの価格上昇や、低金利による需要増、建設費の高騰など、さまざまな要因が絡み合って上昇していると考えられます。

?ワンポイント

マンション購入を検討するとき、みなさんは何を基準に「高い」「安い」を判断されているでしょうか？多くの方は価格や間取りなどで比較しているかもしれませんが、不動産のプロはもっと正確な指標を使っています。

不動産のプロが物件価値を見極める際に活用しているのが「坪単価」や「㎡単価」です。この指標を使えば、マンションを公平に比較することができます。

坪単価の基礎知識
　「坪」の定義：1坪 = 約3.3㎡
　坪単価の算出方法：マンション価格 ÷ 専有面積

具体的な計算例
たとえば、6,000万円の70㎡のマンションの場合：
　6,000万円 ÷ 70㎡ = 約85.7万円/㎡
　85.7万円/㎡ × 3.3 = 約282.8万円/坪

単価で比較すると、以下のような利点があります：

　▶広さの異なるマンション同士でも公平に比較できる
　▶エリア相場から見た割高・割安が一目瞭然
　▶リノベーションや売却時の参考指標になる

マンションを検討（売却・購入）する際は、所有しているマンションや気になっているマンションの坪単価や㎡単価を必ず計算してみましょう。同じエリアの似た条件の物件と比較することで、そのマンションが適正価格かどうか判断できるようになります。

価格だけでなく単価で見る習慣をつけることが、マンション鑑定の第一歩です。

気になっている人は、『KAITRY』で簡単に価格がわかる

今回は東京都北区赤羽に焦点を当てまして、「マンション一般市場価格」を見てきました。
本記事を読まれまして、マンション価格の変動（推移）に驚かれた方もいらっしゃれば、現在マンションにお住いの方であれば、”わたしの地域だと、どうなのだろう”と思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

もし、ご所有のマンション価格を調べたい場合は、
AI査定プラットフォーム「KAITRY（カイトリー）」を利用してみてましょう。

所有不動産（マンション）の価値を調べてみる

マンション名を入力し、
　①　広さ（例えば65㎡）
　②　間取り（例えば3LDK）
　③　階数（例えば4階）
を入力すると最短5秒で買取参考価格（※）が表示されます。

※この表示された査定価格は、不動産会社が実際に買い取る金額です。
※1度だけ現地査定を実施、お部屋の状況によっては買取金額が上がることも下がることもあります。

『KAITRY』は、「住み替えを、もっと気軽に。もっと楽しく。」をコンセプトとした日本最大級のiBuyer（アイバイヤー）プラットフォームです。
ユーザーは、最短5秒のAI査定によって、PC（パソコン）やスマホ、タブレットなどでいつでもどこでも自身のマンションがいくらで売却できるかを確認できます。売却依頼から最短3日で現金化も可能です。

（編集・執筆／property technologies 永江直人）

適用に際しての具体的な注意点
・上記は令和6年10月末時点の適用法令・通達等に基づき記載しております。
・上記事例等は一例であり実際に適用する場合にはご自身が適用要件を満たしているか専門家等にご確認の上適切にご対応頂きますようお願い致します。
・本記事の記載内容にあてはめて適用することを保証するものではありませんのでご留意願います。

株式会社property technologies（プロパティ・テクノロジーズ）について

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テクノロジーで、人生の可能性を解き放つ。property technologies のWebサイトです。

pptc.co.jp

「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」というミッションを掲げています。年間36,000件超の不動産価格査定実績やグループ累計約13,500戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを背景に、「リアル（住まい）×テクノロジー」で実現する「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、手軽でお客様にとって利便性の高い不動産取引を提供しています。

＜会社概要＞
会社名：株式会社property technologies
代表者：代表取締役社長　濱中雄大
URL：https://pptc.co.jp/
本社：東京都渋谷区本町3-12-1 住友不動産西新宿ビル6号館12階
設立：2020年11月16日
上場：東京証券取引所グロース市場（5527）

本掲載内容は、情報提供を目的とし掲載時点の法令等に基づき掲載されており、その正確性や確実性を保証するものではありません。
本掲載内容に基づくお客様の決定・行為およびその結果について、当社グループは一切の責任を負いません。最終的な判断はお客様ご自身のご判断でなさるようにお願いします。なお、本掲載内容は予告なしに変更されることがあります。