【どこでもマンション鑑定団】Vol.28 “住みたい人気の街” ランキング上位の『新宿区』｜property technologies

2026年（令和8年）9月15日、国土交通省は全国2万1456地点を対象に7月1日時点の価格を調べた基準地価（価格）を公表しました。全国の住宅地・商業地を含む全用途平均で前年比1.5%上昇し、5年連続の上昇となりました。

詳細は、「令和8年 地価公示の概要」をご参照ください。
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000044.html

本企画【どこでもマンション鑑定団】では、基準地価（価格）の変動が見られた各エリアについて、『KAITRY（カイトリー）』エンジンのデータを活用し、基準地周辺（今回は東京都新宿区市谷船河原町）の「マンション一般市場価格/直近5年」の事例調査をしていきます。

住宅地は全国平均で1.0%上昇しました。また、東京、大阪、名古屋の3大都市圏は平均3.2%上昇しています。東京23区全体では、+8.7％となり、23区全てで平均変動率がプラスと好調で、新宿区の市谷船河原町（基準地「新宿-11」）に至っては16.0%増という大きな上昇率を記録しました。
しかし、直近の不動産市場では潮目の変化が確認されています。「都心・駅近であればマンションも戸建ても上昇する」とされた旺盛な需要は落ち着きを見せ、市場は物件の価値を厳格に見極める選別局面を迎えています。

今回は、基準地（新宿-11）周辺の下記エリア内のマンション事例①（築10年～19年）、マンション事例②（築20年～29年）、マンション事例③（築30年～45年）を対象に、過去5年の一般市場価格を抽出します。

基準地価（価格）に関する詳しい記事はこちら

誰もが知る大都会・新宿。日本有数の繁華街である歌舞伎町に区役所本庁舎を構えるこの街は、一歩足を踏み入れれば多種多様な顔を持つ国際観光都市です。近代的な高層ビル群とノスタルジックな街並みが共存し、思わず写真に収めたくなるフォトジェニックな風景にあふれています。

新宿は江戸時代から娯楽と共に発展してきました。大小のお笑い劇場や、生の演奏を楽しめるライブハウス、音楽とお酒を堪能できるバーが点在し、生きたエンタメを体感できます。芸術面も豊かで、世界的アーティストの作品やギャラリーに日常的に触れられる環境が整っています。街のシンボルとして、特別住民票を持つ「ゴジラ」が新宿観光特使に任命されているのもこの街ならではの魅力です。

街を歩けば、国際色豊かな「多国籍な新宿」を実感できます。異国情緒あふれる雑貨店や、本場の味を提供する飲食店がひしめき、新宿にいながら世界グルメ旅が楽しめます。老舗の味から本格エスニックまでテイクアウトも充実。また、夏のビアガーデンや冬のバレンタイン催事など、四季折々のスイーツや気の利いた手土産も豊富で、尽きることのない食の探求が訪れる人の胃袋を満たしてくれます。

大都会の影に隠れがちですが、新宿には「染のまち」としての古い歴史があります。大正初期から続く染色の文化は今も息づき、体験スポットも健在です。また、職人技が光る和菓子や、本づくりの産業と共に発展してきた文化施設も街の誇りです。区内に8箇所ある「ミニ博物館」や、江戸時代に築かれた「富士塚」をめぐる歴史さんぽは、新宿の奥深さを知る絶好のコースとなっています。

6つの区と接する新宿区は、エリアごとに全く異なる顔を持ちます。かつて花街だった粋な「四谷荒木町」、国境を超えた熱気が漂う「高田馬場」、シックな大人の街歩きが似合う「新宿御苑前」、独特のゆるさが魅力の「中井」、そして奥深い「神楽坂」。名前の由来が興味深い坂道や横丁を巡り、夜は多様な夜の街を堪能。疲れたら個性豊かな区内の銭湯で心身を温めるのが、ここならではの醍醐味です。

都会の喧騒を忘れさせる豊かな自然も新宿の魅力です。春は高層ビルを背景に咲き誇る桜、秋は日本庭園や空中庭園を彩る見事な紅葉、冬は街全体を包み込むロマンチックなイルミネーションと、四季折々のうつろいを感じられます。緑豊かな公園や子どもが楽しく学べる施設も多く、大人だけでなく親子連れの散歩にも最適なオアシスとなっています。

新宿区は、芸術、文化、歴史を大切に守りながら、生涯学習やスポーツ、多文化共生など、実に多様な側面を包み込む懐の深い街です。古今東西の文化が出合い、「日本初」となる数々の出来事がこの地から生まれてきました。あなたもぜひこの街で、自分だけのお気に入りの風景を見つけてみませんか。

まずは、マンション事例①（築10年～19年、以下Aマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2022年/2023年/2024年/2025年/2026年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Aマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図3】の通りです。
2022年は10,690万円（坪単価：約504万円（以下 @504万円））でしたが、翌2023年は11,260万円（@531万円）と微増、2024年は11,920万円（@563万円）と順調に推移し、2025年には13,400万円（@632万円）へと大きく上昇、2026年は14,170万円（@669万円）と高値を更新し続けていることがわかります。

つぎは、マンション事例②（築20年～29年、以下Bマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2022年/2023年/2024年/2025年/2026年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Bマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図4】の通りです。
2022年は9,520万円（坪単価：約449万円（以下 @449万円））でしたが、翌2023年は10,050万円（@474万円）と微増、2024年は10,640万円（@502万円）と順調に推移し、2025年には11,920万円（@563万円）へと大きく上昇、2026年は12,590万円（@594万円）と高値を更新し続けていることがわかります。

つぎは、マンション事例③（築20年～29年、以下Cマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2022年/2023年/2024年/2025年/2026年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Cマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図4】の通りです。
2022年は6810万円（坪単価：約321万円（以下 @321万円））でしたが、翌2023年は7,170万円（@338万円）と微増、2024年は7,500万円（@354万円）と順調に推移し、2025年には8,390万円（@396万円）へと大きく上昇、2026年は8,790万円（@415万円）と高値を更新し続けていることがわかります。

今回、「Aマンション（築14年）」「Bマンション（築21年）」「Cマンション（築30年）」のマンション一般市場価格を『KAITRY』エンジンを使って過去5年に遡って調査しましたが、基準地価（価格）同様、マンション価格も上昇している結果となりました。2021年の坪単価と2025年の坪単価を比較しますと、5年間で29～33％の上昇が見られます。中古マンション価格は、新築マンションの価格上昇や、低金利による需要増、建設費の高騰など、さまざまな要因が絡み合って上昇していると考えられます。

マンション購入を検討するとき、みなさんは何を基準に「高い」「安い」を判断されているでしょうか？多くの方は価格や間取りなどで比較しているかもしれませんが、不動産のプロはもっと正確な指標を使っています。

不動産のプロが物件価値を見極める際に活用しているのが「坪単価」や「㎡単価」です。この指標を使えば、マンションを公平に比較することができます。

坪単価の基礎知識
　「坪」の定義：1坪 = 約3.3㎡
　坪単価の算出方法：マンション価格 ÷ 専有面積

具体的な計算例
たとえば、12,000万円の70㎡のマンションの場合：
　　 12,000万円 ÷ 70㎡ = 約171.4万円/㎡
　　 171.4万円/㎡ × 3.3 = 約565.6万円/坪

単価で比較すると、以下のような利点があります：

▶広さの異なるマンション同士でも公平に比較できる
▶エリア相場から見た割高・割安が一目瞭然
▶リノベーションや売却時の参考指標になる

マンションを検討（売却・購入）する際は、所有しているマンションや気になっているマンションの坪単価や㎡単価を必ず計算してみましょう。同じエリアの似た条件の物件と比較することで、そのマンションが適正価格かどうか判断できるようになります。

今回は新宿区市谷船河原町に焦点を当てまして、「マンション一般市場価格」を見てきました。
本記事を読まれまして、マンション価格の変動（推移）に驚かれた方もいらっしゃれば、現在マンションにお住いの方であれば、”わたしの地域だと、どうなのだろう”と思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

もし、ご所有のマンション価格を調べたい場合は、
AI査定プラットフォーム『KAITRY』を利用してみてみましょう。

マンション名を入力し、
①　広さ　（例えば 65㎡）
②　間取り　（例えば 3LDK）
③　階数　（例えば 4階）
を入力すると最短5秒で買取参考価格（※）が表示されます。

※査定結果は、AIによる参考価格となります。
昨今の不動産価格変動の影響により、売却価格が上下する可能性がございます。
正式な価格は現地での訪問査定実施後に確定しますのでご了承ください。

『KAITRY』は、「住み替えを、もっと気軽に。もっと楽しく。」をコンセプトとした日本最大級のiBuyer（アイバイヤー）プラットフォームです。
ユーザーは、最短5秒のAI査定によって、PC（パソコン）やスマホ、タブレットなどでいつでもどこでも自身のマンションがいくらで売却できるかを確認できます。売却依頼から最短3日で現金化も可能です。

（編集・執筆／property technologies 永江 直人）

「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」というミッションを掲げています。年間36,000件超の不動産価格査定実績やグループ累計約15,000戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを背景に、「リアル（住まい）×テクノロジー」で実現する「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、手軽でお客様にとって利便性の高い不動産取引を提供しています。

＜会社概要＞
会社名：株式会社property technologies
代表者：代表取締役社長　濱中 雄大
URL：https://pptc.co.jp/
本社：東京都渋谷区本町3-12-1 住友不動産西新宿ビル6号館12階
設立：2020年11月16日
上場：東京証券取引所グロース市場（5527）