住まいを選び直す自由 ー住宅流動性と人生設計の経済学ー （第1回：プロローグ：なぜ、いま住まいを選び直す自由を問うのか）｜PropTech-Lab

住宅は、人間が所有する最も重い財の一つである。しかし、その重さは、土地や建物という物理的性質だけから生まれるものではない。住宅を重くしているのは、金融制度であり、税制であり、取引慣行であり、家族観であり、そして私たち自身の人生観である。

住宅市場を研究するとは、単に価格を研究することではない。人がどこに住み、どのように働き、誰と暮らし、どのように老いていくかを、社会がどのように支えているかを問うことである。住宅市場の研究とは、社会がどのような人生を可能にし、どのような人生を制約しているかを問う研究である。

住宅市場は、福祉政策であり、金融政策であり、都市政策であり、家族政策である。そのいずれか一つの視点で論じても、住宅市場の本質は捉えきれない。これらの政策領域を貫く基礎概念として、住宅市場を捉え直すこと、それが本連載の方法論的立場である。

この連載は、その問いから出発する。

本連載を貫く中心命題を、最初に明文化しておきたい。

家を売りやすくする話と、住まいを自由に選び直せる社会をつくる話は、似て非なるものである。前者は手段の話であり、後者は人生の話である。本連載は、徹頭徹尾、後者を追究する。

問題は、住宅が高価であることではない。高価な意思決定であるにもかかわらず、選び直す制度が十分に整っていないことである。日本の住宅市場の重さは、慎重な国民性の結果ではない。過去の合理性が制度として残り続けた結果である。中古住宅市場の薄さは、消費者の好みだけでは説明できない。建物価値を測る制度、履歴を記録する仕組み、金融機関が評価する基準が、十分に連動してこなかったからである。

これら三つの命題は、本連載の各回を通じて繰り返し問い直される。それぞれの命題が指し示すのは、居住選択の可逆性という社会概念である。 私たちはこの言葉を、本連載の鍵概念として置く。

家を一軒買うことは、多くの日本人にとって人生最大の買い物であり、35 年にわたる住宅ローンとともに、ある種の生き方そのものを選ぶ行為でもある。購入の瞬間に、住む場所、通勤の動線、子どもの学区、近隣のコミュニティ、老後の暮らしまでが一気に決まってしまう。やり直しは効かない。少なくとも、現代の日本ではそう感じられている。

しかし世界を見渡すと、住まいはもっと軽やかなものでもある。米国センサス局の推計では、米国人は生涯に十数回の移動を経験するとされる。ライフステージに応じて住まいを着替え、人生の変化に住まいが追いついてくる。住宅という財そのものに本質的な「重さ」はない。重さは、私たちを取り巻く制度・技術・慣習・価値観の総体から生まれてきたものだ。

アメリカの住宅市場は、人生が変わることを前提に設計されている。日本の住宅市場は、人生が変わらないことを前提に設計されている。問題は国民性ではない。人生の変化を制度が許容するかどうかである。

なぜ、日本の住宅市場はこれほどまでに「重く」なってしまったのか。
そして、研究者である清水と、経営者である濱中が、この不自由な市場を変えるために立ち上がった「根本動機」とは。

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