【どこでもマンション鑑定団】Vol.22 “住みたい人気の街” ランキング上位の『墨田区』｜property technologies

2026年（令和8年）3月17日、国土交通省は全国26,000地点を対象に1月1日時点の価格を調べた公示地価（価格）を公表しました。全国の住宅地・商業地を含む全用途平均で前年比2.8%上昇し、5年連続の上昇となりました。

詳細は、「令和8年 地価公示の概要」をご参照ください。
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html

本企画【どこでもマンション鑑定団】では、公示地価（価格）の変動が見られた各エリアについて、『KAITRY（カイトリー）』エンジンのデータを活用し、標準地周辺（今回は東京都墨田区千歳）の「マンション一般市場価格/直近5年」の事例調査をしていきます。

全国の住宅地は平均で前年比2.1%上昇と、堅調な伸びを見せました。とくに東京・大阪・名古屋の三大都市圏は平均3.5%伸びており、上昇率の全国上位10位のうち、東京都心部の地点が6カ所を占める結果となっています。
東京23区全体では、平均9.0%増を記録しました。全23区のうち19区で上昇幅が拡大（千代田区など4区は上昇幅が縮小）しており、上昇率が大きい順に、港区（16.6%）、台東区（14.2%）、品川区（13.9%）と続いています。総じて住宅需要は底堅く、とりわけ都心区および隣接する利便性・住環境に優れたエリアではマンション需要が旺盛で、地価上昇が継続しています。
こうした都心部の堅調なトレンドを象徴しているのが、本記事で注目する「墨田区」です。とくに千歳（標準地「墨田-4」）では、15.5%という大きな上昇幅を記録しました。

今回は、標準地（墨田-4）周辺の下記エリア内のマンション事例①（築10年～19年）、マンション事例②（築20年～29年）、マンション事例③（築30年～45年）を対象に、過去5年の一般市場価格を抽出します。

公示地価（価格）に関する詳しい記事はこちら

東京都の東部に位置する墨田区。ここは、江戸時代から受け継がれる伝統や文化が街のそこかしこに息づく一方で、日本の新たなシンボル「東京スカイツリー」がそびえ立つ、新旧の魅力が見事に調和した街です。どこか懐かしさを残しながらも、常に新しいイノベーションを生み出し続ける墨田区。その多彩な魅力をいくつかの視点からご紹介します。

墨田区と聞いて多くの人が思い浮かべるのは、「東京スカイツリー」や、夏の風物詩「隅田川花火大会」、大相撲の聖地「国技館」といった日本有数のランドマークや祭事でしょう。現代的な商業施設「東京ソラマチ」や、人や地域を繋ぐ水辺のコミュニティスポット「東京ミズマチ」には常に多くの人が行き交い、活気に満ちています。
その一方で、路地を一歩入れば、昭和の面影を色濃く残す長屋や人情味あふれる商店街、三味線の音色が響く向島などの花街が広がっています。百年以上続く老舗の暖簾と最新のトレンドが隣り合う、このコントラストこそが墨田区ならではの魅力です。

墨田区は、江戸文化発祥の地として独自の発展を遂げてきました。両国周辺には、江戸時代に大相撲興行の定場所であった「回向院」をはじめ、数多くの名所や旧跡が点在しています。また、江戸城無血開城によって多くの市民を戦禍から救った幕末の英雄・勝海舟も、この墨田の地で生まれました。街を歩けば至る所に「吉良邸跡」など歴史を物語る案内板が設置されており、江戸の面影を辿るまち歩きが盛んに行われています。

世界中の芸術家たちに多大な影響を与えた天才浮世絵師・葛飾北斎。実は彼も墨田区の生まれであり、約90年の生涯のほとんどをこの地で過ごしました。その偉大な功績と江戸の息吹を今に伝える「すみだ北斎美術館」は、国内外から多くの観光客が訪れるアートの拠点です。また、音楽を軸とした芸術活動にも力を入れており、「すみだトリフォニーホール」は東京東部地域における芸術文化活動のシンボルとして、質の高い音楽を地域に届けています。

江戸の職人文化を受け継ぎ、明治以降は軽工業の発祥地として日本の近代化を支えてきた墨田区。現在でも多様な町工場がひしめき合っており、区内にはものづくりの歴史や職人技を間近で見学できる「小さな博物館」が24ヶ所も点在しています。
近年では、伝統的な技術にクリエイターの斬新なデザインやベンチャー企業のアイデアを掛け合わせる「すみだモダン」や「Garage Sumida（ガレージスミダ）」といった取り組みが加速。伝統を守るだけでなく、次世代のものづくりを力強く牽引しています。

近年、墨田区は「職・住・学・遊」が調和するまちづくりを推進しています。その象徴が、「iU 情報経営イノベーション専門職大学」や「千葉大学墨田サテライトキャンパス」の誕生です。キャンパス自体が地域に開かれた交流の場となり、街全体が学びの舞台へと進化しています。
さらに、墨田区は国から「SDGs未来都市」および「自治体SDGsモデル事業」にダブル選定されています。ものづくりの知見を活かした社会課題の解決など、誰もが生きがいを持って暮らせる持続可能なまちづくりは、全国からも高く注目を集めています。

江戸の情緒ある歴史や文化を大切に育みながら、最新のシンボルタワーや先進的なものづくり、そしてSDGsといった未来へのビジョンを描き出す墨田区。歩くたびに新しい発見があり、知れば知るほど惹き込まれるこの街は、訪れる人にも、暮らす人にも、豊かで心地よい時間を提供してくれます。ぜひ一度、この「懐かしくも新しい」墨田区の魅力を、肌で感じてみてください。

まずは、マンション事例①（築10年～19年、以下Aマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2022年/2023年/2024年/2025年/2026年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Aマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図3】の通りです。
2022年は6,460万円（坪単価：約305万円（以下 @305万円））でしたが、翌2023年は6,760万円（@319万円）と上昇、2024年は7,310万円（@345万円）と順調に推移し、2025年には8,040万円（@379万円）へと大きく上昇、2026年は8,580万円（@405万円）と高値を更新し続けていることがわかります。

つぎは、マンション事例②（築20年～29年、以下Bマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2022年/2023年/2024年/2025年/2026年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Bマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図4】の通りです。
2022年は5,870万円（坪単価：約277万円（以下 @277万円））でしたが、翌2023年は6,140万円（@290万円）と上昇、2024年は6,650万円（@314万円）と順調に推移し、2025年には7,310万円（@345万円）へと大きく上昇、2026年は7,800万円（@368万円）と高値を更新し続けていることがわかります。

さいごに、マンション事例③（築30年～45年、以下Cマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2022年/2023年/2024年/2025年/2026年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Cマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図5】の通りです。
2022年は5,070万円（坪単価：約239万円（以下 @239万円））でしたが、翌2023年は5,300万円（@250万円）と上昇、2024年は5,730万円（@270万円）と順調に推移し、2025年には6,290万円（@297万円）へと大きく上昇、2026年は6,710万円（@316万円）と高値を更新し続けていることがわかります。

今回、「Aマンション（築14年）」「Bマンション（築21年）」「Cマンション（築31年）」のマンション一般市場価格を『KAITRY』エンジンを使って過去5年に遡って調査しましたが、公示地価（価格）同様、マンション価格も上昇している結果となりました。2022年の坪単価と2026年の坪単価を比較しますと、5年間で約32％～33％の上昇が見られます。中古マンション価格は、新築マンションの価格上昇や、低金利による需要増、建設費の高騰など、さまざまな要因が絡み合って上昇していると考えられます。

マンション購入を検討するとき、みなさんは何を基準に「高い」「安い」を判断されているでしょうか？多くの方は価格や間取りなどで比較しているかもしれませんが、不動産のプロはもっと正確な指標を使っています。

不動産のプロが物件価値を見極める際に活用しているのが「坪単価」や「㎡単価」です。この指標を使えば、マンションを公平に比較することができます。

坪単価の基礎知識
　「坪」の定義：1坪 = 約3.3㎡
　坪単価の算出方法：マンション価格 ÷ 専有面積

具体的な計算例
たとえば、8,500万円の70㎡のマンションの場合：
　　 8,500万円 ÷ 70㎡ = 約121.4万円/㎡
　　 121.4万円/㎡ × 3.3 = 約400.6万円/坪

単価で比較すると、以下のような利点があります：

▶広さの異なるマンション同士でも公平に比較できる
▶エリア相場から見た割高・割安が一目瞭然
▶リノベーションや売却時の参考指標になる

マンションを検討（売却・購入）する際は、所有しているマンションや気になっているマンションの坪単価や㎡単価を必ず計算してみましょう。同じエリアの似た条件の物件と比較することで、そのマンションが適正価格かどうか判断できるようになります。

今回は墨田区千歳に焦点を当てまして、「マンション一般市場価格」を見てきました。
本記事を読まれまして、マンション価格の変動（推移）に驚かれた方もいらっしゃれば、現在マンションにお住いの方であれば、”わたしの地域だと、どうなのだろう”と思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

もし、ご所有のマンション価格を調べたい場合は、
AI査定プラットフォーム『KAITRY』を利用してみてみましょう。

マンション名を入力し、
①　広さ　（例えば 65㎡）
②　間取り　（例えば 3LDK）
③　階数　（例えば 4階）
を入力すると最短5秒で買取参考価格（※）が表示されます。

※査定結果は、AIによる参考価格となります。
昨今の不動産価格変動の影響により、売却価格が上下する可能性がございます。
正式な価格は現地での訪問査定実施後に確定しますのでご了承ください。

『KAITRY』は、「住み替えを、もっと気軽に。もっと楽しく。」をコンセプトとした日本最大級のiBuyer（アイバイヤー）プラットフォームです。
ユーザーは、最短5秒のAI査定によって、PC（パソコン）やスマホ、タブレットなどでいつでもどこでも自身のマンションがいくらで売却できるかを確認できます。売却依頼から最短3日で現金化も可能です。

（編集・執筆／property technologies 永江 直人）

「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」というミッションを掲げています。年間36,000件超の不動産価格査定実績やグループ累計約15,000戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを背景に、「リアル（住まい）×テクノロジー」で実現する「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、手軽でお客様にとって利便性の高い不動産取引を提供しています。

＜会社概要＞
会社名：株式会社property technologies
代表者：代表取締役社長　濱中 雄大
URL：https://pptc.co.jp/
本社：東京都渋谷区本町3-12-1 住友不動産西新宿ビル6号館12階
設立：2020年11月16日
上場：東京証券取引所グロース市場（5527）