【どこでもマンション鑑定団】Vol.23 “住みたい人気の街” ランキング上位の『豊島区』｜property technologies

2026年（令和8年）3月17日、国土交通省は全国26,000地点を対象に1月1日時点の価格を調べた公示地価（価格）を公表しました。全国の住宅地・商業地を含む全用途平均で前年比2.8%上昇し、5年連続の上昇となりました。

詳細は、「令和8年 地価公示の概要」をご参照ください。
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html

本企画【どこでもマンション鑑定団】では、公示地価（価格）の変動が見られた各エリアについて、『KAITRY（カイトリー）』エンジンのデータを活用し、標準地周辺（今回は東京都豊島区駒込）の「マンション一般市場価格/直近5年」の事例調査をしていきます。

全国の住宅地は平均で前年比2.1%上昇と、堅調な伸びを見せました。とくに東京・大阪・名古屋の三大都市圏は平均3.5%伸びており、上昇率の全国上位10位のうち、東京都心部の地点が6カ所を占める結果となっています。
東京23区全体では、平均9.0%増を記録しました。全23区のうち19区で上昇幅が拡大（千代田区など4区は上昇幅が縮小）しており、上昇率が大きい順に、港区（16.6%）、台東区（14.2%）、品川区（13.9%）と続いています。総じて住宅需要は底堅く、とりわけ都心区および隣接する利便性・住環境に優れたエリアではマンション需要が旺盛で、地価上昇が継続しています。
こうした都心部の堅調なトレンドを象徴しているのが、本記事で注目する「豊島区」です。とくに駒込（標準地「豊島-22」）では、17.5%という大きな上昇幅を記録しました。

今回は、標準地（豊島-22）周辺の下記エリア内のマンション事例①（築10年～19年）、マンション事例②（築20年～29年）、マンション事例③（築30年～45年）を対象に、過去5年の一般市場価格を抽出します。

公示地価（価格）に関する詳しい記事はこちら

豊島区と聞いて、多くの方は巨大ターミナル・池袋の圧倒的な賑わいや、高層ビル群を思い浮かべることでしょう。しかし、一歩路地へと足を踏み入れれば、そこには情緒あふれる歴史的な街並みや、世界中を熱狂させるカルチャー、そして人々の温かな生活の息吹が広がっています。今回は、知れば知るほど惹きつけられる豊島区の多彩な魅力について、いくつかの視点からご紹介します。

意外に思われるかもしれませんが、豊島区は日本を代表する桜である「ソメイヨシノ」の発祥の地です。江戸時代後期から明治時代にかけて、現在の駒込周辺（旧染井村）に集落を作っていた腕利きの植木職人たちによって生み出されました。春になれば区内の至る所で美しい桜が咲き誇り、道行く人々の目を楽しませてくれます。華やかな都会の風景の中に息づく豊かな自然と歴史に思いを馳せながら桜を愛でるのも、この街ならではの贅沢な時間の過ごし方です。

豊島区は、日本が世界に誇るサブカルチャーの中心地と呼ぶにふさわしい場所です。かつて手塚治虫や赤塚不二夫など、のちの日本を代表する巨匠となる漫画家たちが青春時代を過ごした伝説のアパート「トキワ荘」があったのもこの街です。現在は「豊島区立トキワ荘マンガミュージアム」として復元され、当時の情熱や息吹を現代に伝えています。さらに、池袋周辺にはアニメやコスプレを愛する人々が集うスポットが密集しており、街全体がポップカルチャーの熱気と多様性に包まれています。

近年、豊島区は「公園」を中心とした新しいまちづくりを進めており、池袋駅周辺にある4つの公園（南池袋公園、中池袋公園、池袋西口公園、イケ・サンパーク）が魅力的に生まれ変わりました。広々とした緑の芝生が広がり、おしゃれなカフェが併設された公園は、都会の真ん中にあるオアシスとして区民の憩いの場になっています。野外劇場（グローバルリング）で音楽や演劇などの芸術に日常的に触れられるほか、子どもから若者までが夢中になれる最新のアーバンスポーツ（ストリートスポーツ）を楽しめる施設も充実しており、常に新しい活力が生み出されています。

池袋の喧騒から少し離れると、どこか懐かしく心安らぐ風景に出会えます。都電荒川線がのんびりと走る雑司が谷エリアには、安産や子育ての神様として親しまれる「鬼子母神堂」があり、静寂に包まれたケヤキ並木はのんびりとした散策にぴったりです。また、「おばあちゃんの原宿」として名高い巣鴨地蔵通り商店街では、温かな人情に触れながらの食べ歩きが楽しめます。長崎・千川エリアの閑静な住宅街や、大塚エリアで開催される「大塚バラまつり」など、各地域が独自の歴史や文化を色濃く残しているのも豊島区の奥深さです。

豊島区が目指しているのは、単なる観光地や巨大な繁華街ではなく「誰もが暮らしたいまち」です。手厚い子育て支援や、子どもたちが安全に楽しく遊べる「としまキッズパーク」の整備など、次世代の笑顔があふれる環境づくりに並々ならぬ力を注いでいます。秋の熱気あふれる「ふくろ祭り」をはじめ、地域の人々が一体となって盛り上がるイベントも数多く、人と人との強固な繋がりを感じることができます。

最先端のエンターテインメントから、心安らぐ歴史的建造物、そして豊かな自然と温かなコミュニティ。伝統と革新が見事に交差する豊島区は、訪れる人に常に新しい発見を与え、住むほどに深い愛着が湧く街です。ぜひ一度、この魅力あふれる街をゆっくりと歩き、あなただけの「豊島区」を見つけてみてください。

まずは、マンション事例①（築10年～19年、以下Aマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2022年/2023年/2024年/2025年/2026年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Aマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図3】の通りです。
2022年は8,450万円（坪単価：約399万円（以下 @399万円））でしたが、翌2023年は8,880万円（@419万円）と上昇、2024年は8,990万円（@424万円）と順調に推移し、2025年には1億80万円（@476万円）へと大きく上昇、2026年は1億350万円（@488万円）と高値を更新し続けていることがわかります。

つぎは、マンション事例②（築20年～29年、以下Bマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2022年/2023年/2024年/2025年/2026年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Bマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図4】の通りです。
2022年は6,540万円（坪単価：約308万円（以下 @308万円））でしたが、翌2023年は6,880万円（@324万円）と上昇、2024年は6,970万円（329万円）と順調に推移し、2025年には7,830万円（@369万円）へと大きく上昇、2026年は8,030万円（@379万円）と高値を更新し続けていることがわかります。

さいごに、マンション事例③（築30年～45年、以下Cマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2022年/2023年/2024年/2025年/2026年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

2022年は5,500万円（坪単価：約259万円（以下 @259万円））でしたが、翌2023年は5,790万円（@273万円）と上昇、2024年は5,900万円（@278万円）と順調に推移し、2025年には6,630万円（@313万円）へと大きく上昇、2026年は6,820万円（@322万円）と高値を更新し続けていることがわかります。

今回、「Aマンション（築13年）」「Bマンション（築24年）」「Cマンション（築36年）」のマンション一般市場価格を『KAITRY』エンジンを使って過去5年に遡って調査しましたが、公示地価（価格）同様、マンション価格も上昇している結果となりました。2022年の坪単価と2026年の坪単価を比較しますと、5年間で約22％～24％の上昇が見られます。中古マンション価格は、新築マンションの価格上昇や、低金利による需要増、建設費の高騰など、さまざまな要因が絡み合って上昇していると考えられます。

マンション購入を検討するとき、みなさんは何を基準に「高い」「安い」を判断されているでしょうか？多くの方は価格や間取りなどで比較しているかもしれませんが、不動産のプロはもっと正確な指標を使っています。

不動産のプロが物件価値を見極める際に活用しているのが「坪単価」や「㎡単価」です。この指標を使えば、マンションを公平に比較することができます。

坪単価の基礎知識
　「坪」の定義：1坪 = 約3.3㎡
　坪単価の算出方法：マンション価格 ÷ 専有面積

具体的な計算例
たとえば、8,800万円の70㎡のマンションの場合：
　　 8,800万円 ÷ 70㎡ = 約125.7万円/㎡
　　 125.7万円/㎡ × 3.3 = 約414.8万円/坪

単価で比較すると、以下のような利点があります：

▶広さの異なるマンション同士でも公平に比較できる
▶エリア相場から見た割高・割安が一目瞭然
▶リノベーションや売却時の参考指標になる

マンションを検討（売却・購入）する際は、所有しているマンションや気になっているマンションの坪単価や㎡単価を必ず計算してみましょう。同じエリアの似た条件の物件と比較することで、そのマンションが適正価格かどうか判断できるようになります。

今回は豊島区駒込に焦点を当てまして、「マンション一般市場価格」を見てきました。
本記事を読まれまして、マンション価格の変動（推移）に驚かれた方もいらっしゃれば、現在マンションにお住いの方であれば、”わたしの地域だと、どうなのだろう”と思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

もし、ご所有のマンション価格を調べたい場合は、
AI査定プラットフォーム『KAITRY』を利用してみてみましょう。

マンション名を入力し、
①　広さ　（例えば 65㎡）
②　間取り　（例えば 3LDK）
③　階数　（例えば 4階）
を入力すると最短5秒で買取参考価格（※）が表示されます。

※査定結果は、AIによる参考価格となります。
昨今の不動産価格変動の影響により、売却価格が上下する可能性がございます。
正式な価格は現地での訪問査定実施後に確定しますのでご了承ください。

『KAITRY』は、「住み替えを、もっと気軽に。もっと楽しく。」をコンセプトとした日本最大級のiBuyer（アイバイヤー）プラットフォームです。
ユーザーは、最短5秒のAI査定によって、PC（パソコン）やスマホ、タブレットなどでいつでもどこでも自身のマンションがいくらで売却できるかを確認できます。売却依頼から最短3日で現金化も可能です。

（編集・執筆／property technologies 永江 直人）

「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」というミッションを掲げています。年間36,000件超の不動産価格査定実績やグループ累計約15,000戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを背景に、「リアル（住まい）×テクノロジー」で実現する「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、手軽でお客様にとって利便性の高い不動産取引を提供しています。

＜会社概要＞
会社名：株式会社property technologies
代表者：代表取締役社長　濱中 雄大
URL：https://pptc.co.jp/
本社：東京都渋谷区本町3-12-1 住友不動産西新宿ビル6号館12階
設立：2020年11月16日
上場：東京証券取引所グロース市場（5527）