【どこでもマンション鑑定団】 Vol.11 “住みたい人気の街”ランキング上位の『文京区』｜property technologies

2025年（令和7年）3月18日、国土交通省は全国およそ2万6000地点を対象に1月1日時点の価格を調べた公示地価（価格）を公表しました。全用途平均で2.7%上昇し、全国では4年連続の上昇傾向にあります。

詳細は、「令和７年 地価公示の概要」をご参照ください。
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000444.html

本企画【どこでもマンション鑑定団】では、公示地価（価格）の変動が見られた各エリアについて、『KAITRY（カイトリー）』エンジンのデータを活用し、標準地周辺（今回は東京都文京区本駒込）の「マンション一般市場価格/直近５年」の事例調査をしていきます。

住宅地は全国平均で2.1%上がっています。また、東京、大阪、名古屋の3大都市圏は平均3.3%上昇しています。東京23区全体では、+7.9％で、23区全てで上昇幅が拡大しました。住宅需要は堅調であり、とりわけ都心区及びこれに隣接する利便性や住環境に優れた区では、マンション・戸建住宅とも需要が旺盛で、上昇幅が拡大しました。
その中で、東京23区内の文京区本駒込（標準地「文京-13」）では、上昇率が15.3%でした。

今回は、標準地（文京-13）周辺の下記エリア内のマンション事例①（築10年～19年）、マンション事例②（築20年～29年）、マンション事例③（築30年～45年）を対象に、過去5年の一般市場価格を抽出します。

文京区、そこは東京の中心にありながら、まるで時がゆっくり流れるかのような、知性と緑に抱かれた特別な場所です。北区、荒川区、台東区、千代田区、新宿区、豊島区の6区に接しています。根津神社や護国寺など、由緒ある神社・仏閣や、歴史ある建造物も数多く、都心にありながら、みどりが多いのも特徴で、小石川植物園、 六義園等の旧大名庭園をはじめとする貴重な緑地を今に残しています。

かつて江戸時代、この地に学問の礎が築かれて以来、文京区は日本の教育を牽引する「文教の府」としての誇りを持ち続けてきました。東京大学をはじめとする教育機関がキャンパスを構え、その周辺には、かつて多くの文人や文化人たちが集いました。彼らが残した足跡は、今もなお、この街に息づいています。路地裏を歩けば、文豪が愛したであろう趣のある坂道に出会うことも少なくありません。港区に次いで多いという115もの坂道は、それぞれに歴史の物語を秘め、訪れる者の知的好奇心をくすぐります。

文京区の魅力は、その歴史と伝統だけにとどまりません。東京ドームシティのような最新のエンターテイメント施設は、常に新しい刺激を求める人々で賑わいを見せています。また、個性豊かな美術館や博物館が点在し、訪れるたびに新たな発見があるのも、この街ならではの楽しみと言えるでしょう。

歴史と文化が織りなす重厚なタペストリー の上に、現代の活気が鮮やかな色彩を添える。それが文京区という街です。過去から未来へ、そして人々へ。知性と文化のバトンを繋ぎ続けるこの街は、訪れるすべての人を温かく迎え入れてくれることでしょう。

まずは、マンション事例①（築10年～19年、以下Aマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Aマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図3】の通りです。
2021年は8,460万円（坪単価：約399万円（以下 @399万円））でしたが、翌2022年は9,220万円（@435万円）と上昇、2023年は9,320万円（@440万円）と微増、2024年は9,970万円（@470万円）、2025年は10,710万円（@505万円）と上昇していることがわかります。

つぎは、マンション事例②（築20年～29年、以下Bマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Bマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図4】の通りです。
2021年は6,420万円（@303万円）でしたが、翌2022年は6,980万円（@329万円）と上昇、2023年は7,020万円（@331万円）と微増、2024年は7,490万円（@353万円）、2025年は8,030万円（@379万円）と上昇していることがわかります。

さいごに、マンション事例③（築30年～45年、以下Cマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Cマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図5】の通りです。
2021年は4,690万円（@221万円）でしたが、翌2022年は5,100万円（@240万円）と上昇、2023年は5,130万円（@242万円）と微増、2024年は5,470万円（@258万円）、2025年は5,870万円（@277万円）と上昇していることがわかります。

今回、「Aマンション（築12年）」「Bマンション（築21年）」「Cマンション（築38年）」のマンション一般市場価格を『KAITRY』エンジンを使って過去5年に遡って調査しましたが、公示地価（価格）同様、マンション価格も上昇している結果となりました。2021年の坪単価と2025年の坪単価を比較しますと、5年間で25～27％の上昇が見られます。中古マンション価格は、新築マンションの価格上昇や、低金利による需要増、建設費の高騰など、さまざまな要因が絡み合って上昇していると考えられます。

マンション購入を検討するとき、みなさんは何を基準に「高い」「安い」を判断されているでしょうか？多くの方は価格や間取りなどで比較しているかもしれませんが、不動産のプロはもっと正確な指標を使っています。

不動産のプロが物件価値を見極める際に活用しているのが「坪単価」や「㎡単価」です。この指標を使えば、マンションを公平に比較することができます。

坪単価の基礎知識
　「坪」の定義：1坪 = 約3.3㎡
　坪単価の算出方法：マンション価格 ÷ 専有面積

具体的な計算例
　たとえば、9,000万円の70㎡のマンションの場合：
　　 9,000万円 ÷ 70㎡ = 約128.5万円/㎡
　　128.5万円/㎡ × 3.3 = 約424万円/坪

単価で比較すると、以下のような利点があります：

▶広さの異なるマンション同士でも公平に比較できる
▶エリア相場から見た割高・割安が一目瞭然
▶リノベーションや売却時の参考指標になる

マンションを検討（売却・購入）する際は、所有しているマンションや気になっているマンションの坪単価や㎡単価を必ず計算してみましょう。同じエリアの似た条件の物件と比較することで、そのマンションが適正価格かどうか判断できるようになります。

今回は千葉県浦安市に焦点を当てまして、「マンション一般市場価格」を見てきました。
本記事を読まれまして、マンション価格の変動（推移）に驚かれた方もいらっしゃれば、現在マンションにお住いの方であれば、”わたしの地域だと、どうなのだろう”と思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

もし、ご所有のマンション価格を調べたい場合は、
AI査定プラットフォーム『KAITRY』を利用してみてみましょう。

マンション名を入力し、
①　広さ　（例えば 65㎡）
②　間取り　（例えば 3LDK）
③　階数　（例えば 4階）
を入力すると最短5秒で買取参考価格（※）が表示されます。

※査定結果は、AIによる参考価格となります。
昨今の不動産価格変動の影響により、売却価格が上下する可能性がございます。
正式な価格は現地での訪問査定実施後に確定しますのでご了承ください。

『KAITRY』は、「住み替えを、もっと気軽に。もっと楽しく。」をコンセプトとした日本最大級のiBuyer（アイバイヤー）プラットフォームです。
ユーザーは、最短5秒のAI査定によって、PC（パソコン）やスマホ、タブレットなどでいつでもどこでも自身のマンションがいくらで売却できるかを確認できます。売却依頼から最短3日で現金化も可能です。

（編集・執筆／property technologies 永江 直人）

「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」というミッションを掲げています。年間36,000件超の不動産価格査定実績やグループ累計約13,500戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを背景に、「リアル（住まい）×テクノロジー」で実現する「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、手軽でお客様にとって利便性の高い不動産取引を提供しています。

＜会社概要＞
会社名：株式会社property technologies
代表者：代表取締役社長　濱中 雄大
URL：https://pptc.co.jp/
本社：東京都渋谷区本町3-12-1 住友不動産西新宿ビル6号館12階
設立：2020年11月16日
上場：東京証券取引所グロース市場（5527）