【東京“地価上昇”エリアのマンション購入ガイド】Vol.2 板橋区｜property technologies

2026年（令和8年）9月15日、国土交通省がとりまとめた令和8年の基準地価（都道府県地価調査）が公表されました。東京都内の住宅地における地価上昇傾向は継続しており、都心部やそれに隣接する利便性の高い区では依然としてマンション需要が旺盛です。実際、不動産調査会社の東京カンテイ（東京・品川）が10月22日に発表した9月の中古マンションの平均希望売り出し価格を見ても、東京都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）では前月比1.6%安の70平方メートルあたり1億7786万円となりました。5カ月連続で下落したとはいえ、依然として一般層には手が届きにくい高値圏を維持しているのが実態です。

こうした都心部の価格高止まりと需要の波及を背景に、池袋などターミナル駅へのアクセス性に優れ、堅調な地価上昇が続く実需エリアとして注目を集めているのが「板橋区」です。

昔ながらの活気ある商店街など温かな情緒を残しつつ、駅前のインフラ整備によって飛躍的に利便性が向上している板橋区は、「住みやすい街」としての評価が年々高まっています。しかし、その人気の高まりと比例するように不動産価格も上昇を続けており、「板橋区でマイホームを持ちたいけれど、新築マンションはもう予算的に厳しいかもしれない」と、購入のハードルを感じている方も多いのではないでしょうか。

しかし、「地価上昇＝マンションが買えない」と諦める必要はありません。
たしかに新築マンションの価格は高騰していますが、視点を「既存（中古）住宅」に向け、物件の選び方を少し工夫するだけで、板橋区の利便性を享受しながら「十分に手が届く」理想の住まいを見つけることは可能です。

本記事では、客観的な市場データの視点から板橋区の地価上昇の背景と最新相場を解説します。さらに、高品質なリノベーションマンションを多数供給する「株式会社ホームネット」が実際に販売する具体的な売出し情報を交え、賢くマンションを購入するためのアプローチをご紹介します。

そもそも、なぜ板橋区の地価がこれほどまでに堅調に推移しているのでしょうか。そこには、都心隣接という立地条件に加え、板橋区ならではの「長く安心して暮らせる確固たる理由」が存在します。

板橋区最大の強みは、副都心・池袋へのアクセスの良さです。東武東上線を利用すれば池袋まで数分〜十数分で到着でき、そこから各線への乗り換えもスムーズです。さらに、大手町や日比谷などビジネス街へ直結する都営三田線、新宿・渋谷方面へ一本で出られるJR埼京線、有楽町線・副都心線が利用できるエリアもあり、共働き世帯の通勤において抜群の利便性を誇ります。

現在、板橋区内では「大山」駅や「上板橋」駅、「板橋」駅周辺などでタワーマンションや商業施設を伴う大規模再開発が進行し、街の近代化と資産価値の向上が進んでいます。その一方で、都内有数の規模を誇る「ハッピーロード大山商店街」などをはじめ、区内各所に活気ある商店街が健在です。「再開発による高い利便性」と「物価が安く買い物しやすい下町情緒」が同居している点が、ファミリー層から支持されています。

板橋区は、日本大学医学部附属板橋病院、帝京大学医学部附属病院、東京都健康長寿医療センターなど、高度な医療を提供する大規模病院が複数集積している都内でも珍しいエリアです。万が一の病気やケガの際にも安心できる強固な医療体制は、子育て世代からシニア世代まで、あらゆる年代にとって大きな魅力となっています。

近年、住まい探しにおいて重視されるのが「災害への強さ」です。板橋区の大部分は、強固な地盤を持つ「武蔵野台地」の上に位置しています。水害リスクや液状化リスクが比較的低い高台エリアが多くを占めていることは、長く住み続けるマイホームを購入する上で、非常に心強い判断材料となっています。

魅力的な住環境が整う一方で、購入のハードルは年々上がっています。

現在、板橋区内の大山や上板橋などの主要駅周辺でファミリー向け（60㎡〜70㎡程度）の「新築マンション」を探す場合、価格は8,000万円台後半から、駅前の大規模再開発タワーマンションなどのハイグレード物件となると、1億1,000万円〜1億5,000万円以上を超えることも珍しくありません。住みやすさの向上に伴い、板橋区の不動産価値は目覚ましい勢いで上昇しています。

一方で、都内で共働きをする世帯の購入予算のボリュームゾーンは「4,000万円台〜6,000万円台」と言われています。
「板橋区」「新築」「駅近」「広め」という条件をすべて満たそうとすると、あっという間にこの「予算の壁」にぶつかってしまうのが、現在の市場のリアルな実態です。

では、予算内で板橋区の快適な暮らしを叶えるにはどうすれば良いのでしょうか。その最適解が「中古×リノベーション」という選択肢です。

マンションの価格は築20〜30年を超えると、建物部分の価値が下がりきり、価格が安定する傾向があります。この築年数帯の物件を狙い、内装や設備を新築同様にフルリノベーションすることで、総額を大幅に抑えつつ、食洗機や浴室乾燥機といった最新の設備を手に入れることができます。

中古マンションの購入を検討する際、多くの方が直面するのが「見えない部分への不安」です。築年数が経過した物件の場合、壁紙やフローリングの傷みといった表面的な問題だけでなく、壁や床下に隠れた給排水管の劣化、水漏れのリスクなどが懸念されます。一般的な個人間売買（売主が一般個人の物件）では、購入後の隠れた不具合に対する保証（契約不適合責任）が数ヶ月程度、あるいは「免責（保証なし）」とされるケースも珍しくありません。これでは、入居後に思わぬ修繕費用が発生するリスクを抱えることになります。

そこでおすすめなのが、不動産会社が自ら売主となってリノベーションを施し、販売する「買取再販物件」です。売主が不動産会社（宅地建物取引業者）となるため、法的に2年以上の「アフターサービス保証」が義務付けられており、万が一の不具合にも迅速に対応してもらえるという、新築と同等の安心感があります。

加えて、資金面のメリットも見逃せません。不動産会社が売主となる物件は、各種税制優遇が受けやすくなるほか、取引形態によっては高額な「仲介手数料」が不要になるケースもあり、初期費用を数百万円単位で節約できることもあります。
「価格を抑えて板橋区の便利な環境に住みたい」という予算の希望と、「入居後も安心して長く暮らしたい」という品質への願いを同時に叶える、極めて賢い選択肢と言えるでしょう。

では、今の予算で実際にどのような物件が買えるのでしょうか。
ここからは、年間多数のリノベーションマンションを供給する※「株式会社ホームネット」の実際の販売物件を見ていきましょう。「この価格で、これだけ充実した部屋に住める」という、リアルな選択肢をぜひ体感してください。

▶︎ 本物件の詳細・間取り図はこちら（物件詳細ページへ）
https://kaitry.com/buy/mansion/detail/124788

<周辺環境・立地の魅力>
新宿や渋谷へ一本で出られるJR埼京線「浮間舟渡」駅と、大手町方面へダイレクトアクセスが可能な都営三田線「蓮根」駅の2路線が利用可能。通勤・通学の利便性が高い立地です。至近には豊かな自然環境を誇る都立浮間公園や荒川の河川敷があり、休日の散歩やアクティビティを存分に楽しめる子育て世帯に嬉しい環境が整っています。また、小学校やスーパーも徒歩圏内に揃っており、毎日の暮らしに寄り添う便利な住環境が整っている点も魅力です。

<内装・設備の魅力>
室内はホームネットによる高品質なフルリノベーションを実施済み。南・東・北の3方向角住戸のため陽当たり・風通しともに良好で、リビングには陽光を取り込む出窓が設けられています。水回りの設備（システムキッチン・ユニットバス・洗面化粧台・温水洗浄便座など新規交換）もすべて一新されており、新築同等の清潔感と機能性を備えています。さらに、エントランスにはオートロックが完備されており、防犯面も安心です。

<圧倒的なコストパフォーマンス>
駅前の再開発により新築マンション価格が高騰している板橋区エリアでありながら、中古×リノベーションならではのメリットを活かし、大幅に価格を抑えた4,000万円を切る価格を実現。月々の返済額に換算すると約15万円台（※フルローン/35年/変動金利1.1%想定/管理費・修繕積立金込み）となり、現在の賃貸家賃と変わらない無理のない負担でマイホームが手に入ります。

基準地価の上昇は、見方を変えれば「それだけ街の資産価値が高く評価されている」ということを意味しています。板橋区エリアの価格上昇のニュースだけで「もう買えない」と諦めるのではなく、市場の動向を正しく把握し、リノベーション済み物件という選択肢を持つことで、理想の暮らしは確実に手に入ります。

「自分たちの予算で、どんな暮らしが叶うのだろう？」「実際にリノベーション済みの室内を見てみたい」とお考えの方は、ぜひ一度、ホームネットの物件をチェックしてみてください。地価上昇というハードルを飛び越える、あなたにぴったりの「手が届く」物件がきっと見つかるはずです。

▶︎ リノベーション済みマンション情報（ホームネット）
https://kaitry.com/buy/mansion/kanto/area/

（編集・執筆／property technologies 永江 直人）

「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」というミッションを掲げています。年間36,000件超の不動産価格査定実績やグループ累計約15,000戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを背景に、「リアル（住まい）×テクノロジー」で実現する「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、手軽でお客様にとって利便性の高い不動産取引を提供しています。

＜会社概要＞
会社名：株式会社property technologies
代表者：代表取締役社長　濱中 雄大
URL：https://pptc.co.jp/
本社：東京都渋谷区本町3-12-1 住友不動産西新宿ビル6号館12階
設立：2020年11月16日
上場：東京証券取引所グロース市場（5527）