不動産投資家が知っておくべき「減価償却」の仕組み

ライフプランnaviとは、充実した人生を送るための手助けとなる、ライフプランに関する情報を発信しているウェブサイトです。今回は、不動産投資に関心を持つ人なら聞き覚えのある「減価償却」について解説します。記事はhttps://lifeplan-navi.com/column/5241/にて詳細を公開しております。

減価償却とは、「設備投資で支出した金額を、その資産が使用できる期間で按分し費用計上する会計上の処理」のことです。とはいえ、これだけではなんのことかわからないですね。

もう少しかみ砕いて説明すると、「お金を出して手に入れた資産を〈その資産は、このくらいの期間なら利用できるだろう〉と法律で定められている年数で、分割して費用として計上すること」です。

事業の利益は、

利益＝売上－費用
で計算されます。売上が100万円で費用が20万円なら、利益は80万円です。

長期間使用できて、しかもその使用期間中、ずっと売上を生み出すために役に立つ高額な設備を、買った時点でその代金全額を費用とするのはおかしい、と会計では考えます。長く使えて売上も生むのだから、経費にする分も、その期間に合わせて分割しよう、というのが、減価償却の考え方なのです。

たとえば、マンション一室を3000万円で購入して不動産投資を始めた場合で考えましょう。設備投資額は、マンション購入にかかった3000万円です。

もし仮に、1年目にこの3000万円の全額を経費として費用計上したら、仮に年120万円（月10万円）の家賃収入があっても、大赤字ということになります（話を簡単にするため、他の費用はないものと仮定します）。ちなみに、赤字なのでこの事業にかかわる税金はゼロです。

次に、2年目以降は、年120万円の家賃（＝売上）で、費用はゼロですから、利益は120万円になります。税金はこの120万円に対して課税されます。

このように、同じ家賃収入（売上）を得ているのに、利益も、利益をもとにして計算される税金も大きく異なってきます。これでは安定した経営はできないし、課税上も不公平が生じる、ということで考え出されたのが減価償却という仕組みです。

この場合、新築マンションの法律上の使用期間（法定耐用年数）は47年なので、

3000万円÷47年＝約64万円
を、毎年分割払いで費用として計上していくことになります。

すると、

1年目…家賃120万円－費用64万円＝56万円の利益（56万円に対する課税）
2年目…家賃120万円－費用64万円＝56万円の利益（56万円に対する課税）
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と、毎年均等な利益と課税額が計上されます。これなら、経営が安定します。この仕組みのことを「減価償却」、減価償却によって計上される費用のことを「減価償却費」といいます。

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