オフィス不動産の日本市場（2026年～2034年）、市場規模（高層商業ビル、ビジネスパーク、複合開発）・分析レポートを発表

株式会社マーケットリサーチセンター（本社：東京都港区、世界の市場調査資料販売）では、「オフィス不動産の日本市場（2026年～2034年）、英文タイトル：Japan Office Real Estate Market 2026-2034」調査資料を発表しました。資料には、オフィス不動産の日本市場規模、動向、予測、関連企業の情報などが盛り込まれています。

■主な掲載内容

本調査会社によると、2025年の日本のオフィス不動産市場規模は215億米ドルと評価され、2034年には322億米ドルに達すると予測されており、2026年から2034年にかけて4.57%の年平均成長率（CAGR）を示すと見込まれています。この市場は、不動産セクターへの投資増加とデジタルトランスフォーメーションへの注力に牽引されており、オフィススペースにはモノのインターネット（IoT）センサーやAIベースのセキュリティシステムといった先進技術が統合されつつあります。

日本の不動産セクターへの投資増加は、リノベーションおよび開発プロジェクトへの需要拡大に後押しされています。透明性の高い規制環境と低金利政策により、国内外の投資家が日本に引き付けられています。機関投資家は、特に東京をはじめとする都市部において、優良オフィス物件へのポートフォリオを拡大しており、この資本流入は最新の設備とスマート技術を備えた最先端のオフィススペースの建設を支援しています。また、持続可能性への関心の高まりがグリーン投資を呼び込み、投資家は地球環境基準に準拠した建物を優先することで、地域全体で環境に配慮したオフィス開発の需要をエスカレートさせています。本調査会社の報告書では、2024年から2032年にかけて日本の不動産市場規模が2.88%の成長率（CAGR）を示すと予測されています。

本調査会社のウェブサイトに掲載されたデータによると、2024年の日本のグリーンテクノロジーおよびサステナビリティ市場規模は53億米ドルに達しました。持続可能性への重点の高まりは、日本オフィス不動産市場の成長を形成する重要な要因であり、企業や投資家は持続可能な建物に焦点を当てています。2050年までにカーボンニュートラルを達成するという日本のコミットメントは、持続可能なオフィスへの需要を促進しています。企業は、エネルギー効率と廃棄物削減を促進し、炭素排出量を削減するグリーンビルディング基準の認証を受けたオフィススペースを求めており、これらの認証は企業の社会的責任目標を満たすだけでなく、ブランドイメージを高め、そのような物件をテナントにとって非常に魅力的なものにしています。多くのデベロッパーによって、スマートエネルギー管理システムやグリーン素材などの先進技術が導入されており、これらの機能はテナントの運用コストを削減し、環境規制を満たし、そのような物件への需要を活性化させています。

日本オフィス不動産市場のトレンドとしては、デジタルトランスフォーメーションの台頭が挙げられます。本調査会社のウェブサイトに掲載されたデータによると、2024年の日本のデジタルトランスフォーメーション市場規模は579億米ドルに達しました。日本はデジタルトランスフォーメーションによってワークスペースの状況が再定義されるダイナミックな変化を経験しており、企業はデジタルツールと自動化を採用しており、これには高速インターネットとスマートシステムを備えたオフィスが必要となります。これらの機能は、現代企業のニーズに合致し、効率的な運用とシームレスなコミュニケーションを可能にします。IoTセンサーやハイエンドセキュリティソリューションなどのスマート技術の統合は、オフィススペース建設のトレンドを再定義しており、エネルギー効率とスペース利用率の向上という点でコストメリットを最大化し、リアルタイム分析を提供します。さらに、これらの革新はオフィス物件をテナントや投資家にとってより魅力的なものにしています。

インフラ開発の増加も市場の重要な推進要因であり、接続性とアクセシビリティを促進します。高速鉄道接続や都市道路システムなどの公共交通ネットワークの開発は、オフィス立地を従業員やクライアントにとってよりアクセスしやすいものにします。この接続性の向上は、公共交通機関が充実した地域でのオフィススペースの需要を促します。都市再生プロジェクトも重要な側面であり、老朽化した地区を繁栄するビジネスセンターに変貌させます。例えば、複合用途開発は、オフィススペースと小売、住宅、レジャー施設を統合し、便利でダイナミックな立地を求める企業を惹きつける活気ある環境を創出します。インフラ開発はまた、IoTやエネルギー効率の高いシステムなどの先進技術を組み込んだスマートビルディングの可能性を高めます。本調査会社の報告書は、2024年から2032年にかけて日本の商業建設市場規模が6.30%の成長率（CAGR）を示すと予測しています。

企業拡張への注力強化も市場の主要な推進力の一つであり、企業は事業を拡大するためのスペースを必要とします。日本は、国内外の企業を東京、大阪、横浜などの主要都市でのプレゼンス拡大に惹きつけています。海外直接投資（FDI）の流入は、国際企業が日本に地域統括本部を設立することで市場成長をさらに促進しています。これにより、金融機関や政府機関への近接が重要な利点となる中心業務地区でのプレミアムオフィススペースの需要が増加しています。さらに、いくつかの産業の成長も、スマート技術と持続可能性機能を備えたモダンなオフィススペースの必要性を高めています。不動産投資信託（REITs）とプライベートエクイティファームも優良オフィス物件への投資を増やしており、本調査会社のウェブサイトに掲載されたデータは、2024年から2032年にかけて日本のプライベートエクイティ市場が4.05%の成長率（CAGR）を示すと予測しています。

本調査会社は、2026年から2034年までの国および地域レベルでの日本オフィス不動産市場の各セグメントにおける主要トレンドの分析を提供しています。市場は、物件タイプ、賃貸モデル、分類に基づいて分類されています。物件タイプ別では、高層商業ビル、ビジネスパーク、複合用途開発、コワーキングスペースに分かれます。高層商業ビルは、金融ハブへの近接に加え、排他的な住所と最先端の設備を求める大企業に適しています。会議スペース、高速エレベーター、エネルギー効率などの設備は、確立された組織にとって理想的です。ビジネスパークは、郊外や混雑の少ない地域で、大企業の産業向けに広くて手頃なオフィススペースを提供します。十分な駐車場、緑地、統合された施設が、費用対効果と従業員の福利厚生を優先する企業に魅力的です。また、テナント企業間のコラボレーションとイノベーションを促進します。複合用途開発は、オフィス、小売、住宅、レジャー施設を単一の環境に統合します。これらの物件は、従業員の利便性とワークライフバランスを重視する企業にとって特に魅力的です。主要な都市部や再開発地区に位置し、土地利用を最大化し、現代のオフィスソリューションを提供しながら都市生活を促進します。コワーキングスペースは、柔軟で手頃なワークスペースを求めるスタートアップやフリーランスにとって理想的です。共有インフラ、ネットワーキング施設、短期リースなどのサービスが提供され、ダイナミックで変化するビジネスニーズに適しています。リモートワークとハイブリッドモデルの台頭により、コワーキングオプションの需要がさらに増幅されています。

賃貸モデル別では、従来型長期リース、柔軟なリース契約、コワーキング/シェアードオフィススペースに分類されます。従来型長期リースは、オフィススペースに対する安定性と管理を好む確立された企業の間で選択され続けています。これらはコストの予測可能性と長期的なセキュリティを提供し、安定した人員と運営を持つ組織に適しています。企業はまた、スペースをブランドや機能に合わせてカスタマイズできるオプションからも恩恵を受けます。柔軟なリース契約は、より短期的なコミットメントと市場や組織の変化への適応性を求める企業に対応します。これらのモデルは、成長中の企業や新しい市場を試している企業に最も適しています。テナントは、初期費用の削減と、必要に応じて規模を縮小または拡大できる能力から恩恵を受けます。コワーキングおよびシェアードオフィススペースは、共有施設へのアクセスを備えたコスト効率が高く、低コミットメントのソリューションを企業に提供します。これらのスペースは、ネットワーキングの機会と運用上の柔軟性を求めるスタートアップやフリーランスに適しています。リモートワークと起業ベンチャーの増加により、このようなモデルを選択する人が増えています。

分類別では、クラスA、クラスB、クラスCに分かれます。クラスAオフィスビルは市場で最高品質の建物です。これらは多くの場合、優れた交通機関とアメニティにアクセスできる主要な都市部に設立されています。これらの物件は、現代的なデザインと先進技術、優れた建設品質とハイエンドな仕上げを特徴としています。多国籍企業や金融機関を含むトップティアのテナントを惹きつけます。クラスAオフィスはプレミアムな賃料を請求し、権威ある住所を提供し、長期的に高い需要と安定性をもたらします。クラスBオフィスビルは中価格帯の物件と呼ばれ、より手頃な賃料で良質なスペースを提供します。最新のアメニティを念頭に置いて建設されていませんが、これらの建物は依然として多くの企業の機能的ニーズを満たします。クラスB物件はよく手入れされており、クラスAスペースと比較して中心部から離れた場所に位置しています。クラスCオフィススペースは古い建物であり、通常、時代遅れの設備を備え、魅力の低い地域に位置しています。これらは通常、クラスAおよびクラスB物件よりも大幅に低い価格設定であり、予算に制約のある企業にとって非常に魅力的です。通常、多大なメンテナンスと改修が必要ですが、一部の企業は主に手頃な価格のためにクラスCオフィスを選択します。

地域分析では、市場は関東地方、特に東京首都圏に集中しています。東京の金融的地位は、インフラ開発と人口密度と相まって、グローバル企業や政府機関にとって主要な目的地となっています。クラスAビルという点で高価値のオフィススペースが集中していることが、この地域の市場支配を牽引しています。関西または近畿地方は、首都東京に次ぐ日本で2番目に大きなオフィス不動産市場です。大阪は製造業からテクノロジーまで幅広いビジネスを擁する主要な経済拠点であり、堅牢なインフラと国際貿易ルートへの近接性から恩恵を受けており、オフィススペースのリースと投資を引き続き推進しています。名古屋を主要都市とする中部地方は、重要な産業および商業ハブです。東京と大阪の間の戦略的な立地と経済成長がオフィススペースの需要を牽引しています。この地域は、関東地方と比較して低い運用コストを求める企業を惹きつけており、市場成長をさらに促進しています。九州・沖縄地方は、低コストのスペースと東南アジアへの戦略的なアクセスを提供するため、オフィススペースの需要が増加しています。福岡はテックおよびスタートアップハブとして発展しており、柔軟なオフィスと従来のオフィスの両方で需要が高まっています。輸送ネットワークの拡大は、引き続きこの地域の不動産活動を増加させています。東北地方は、比較的商業化が遅れていますが、オフィス不動産にとって依然として重要な市場です。仙台などの都市は、従来のオフィスと柔軟なワークスペースの両方で需要が増加しており、この地域の経済活動の中心となっています。広島や岡山などの都市は、中国地方のオフィス不動産の新興市場です。この地域の経済成長と地域開発プロジェクトの増加は、より低い運用コストを求める企業からの関心を集めています。北海道地方は、札幌が最大の貢献者であり、より小さく、より地域に特化したオフィス不動産市場を持っています。この地域の経済は主に農業と観光に基づいていますが、地域経済の発展に伴い、オフィス供給の拡大への関心が高まっています。四国地方は、その4つの地区からなる日本で最小のオフィス市場です。経済は農業と漁業に重点が置かれていますが、オフィススペースへの安定した需要は依然としてあります。高松などの都市で地域インフラが改善するにつれて、手頃なオフィススペースへの需要が徐々に増加しています。

競争環境においては、日本オフィス不動産市場の主要プレイヤーは、デベロッパー、投資家、家主、プロパティマネジメント企業、不動産ブローカーです。それぞれが市場の成長とダイナミクスに貢献しています。デベロッパーは、新しい建物を建設し、古い物件を再開発し、現代技術と環境に優しいソリューションを統合する上で不可欠です。彼らはまた、立地と設計を決定し、これがオフィススペースの利用可能性と魅力を直接的に左右します。プライベートエクイティファームや不動産投資信託などの機関投資家は、市場に多額の資本を投入します。さらに、家主は市場の需要に応じた物件のメンテナンスと品質を保証することで、オフィススペースの供給を促進します。プロパティマネジメント企業は建物のメンテナンスを保証し、テナントの維持と長期的な収益性をもたらします。2024年12月には、TE Capital Partnersと東京トラストキャピタルが、東京駅近くのほぼ完成した12階建てのオフィスビルをフォワード購入契約で取得しました。この買収は、市場における機関投資家の役割の増大を示唆しています。これらのプレイヤーは多大な資本を投入し、日本のオフィススペースの供給と需要に影響を与えています。本調査会社の報告書は、日本オフィス不動産市場における主要企業の詳細なプロファイルを含む競争環境の包括的な分析を提供しています。

第1章には序文が記載されています。第2章には、調査の目的、主要な関係者、一次および二次データソース、ボトムアップおよびトップダウンアプローチによる市場推定方法、ならびに市場予測方法といった調査範囲と方法論に関する詳細が記述されています。第3章では、調査全体の要約であるエグゼクティブサマリーが提供されています。

第4章は、日本のオフィス不動産市場の概要、市場の動向、業界のトレンド、および競合に関する情報といった導入部分で構成されています。第5章では、2020年から2025年までの過去および現在の市場トレンドと、2026年から2034年までの市場予測を含む日本のオフィス不動産市場の現状が詳述されています。

第6章では、高層商業ビル、ビジネスパーク、複合用途開発、コワーキングスペースといった物件タイプごとの日本のオフィス不動産市場の内訳が、それぞれの概要、過去・現在のトレンド、および将来予測とともに提示されています。第7章では、伝統的な長期リース、柔軟なリース契約、コワーキング/シェアオフィスといった賃貸モデルごとの市場の内訳が、各モデルの概要、トレンド、および予測とともに分析されています。第8章では、クラスA、クラスB、クラスCという分類ごとの市場の内訳が、それぞれの概要、トレンド、および予測とともに検討されています。

第9章は、日本のオフィス不動産市場を地域別に細分化しており、関東、関西/近畿、中部、九州-沖縄、東北、中国、北海道、四国の各地域について、概要、過去・現在のトレンド、物件タイプ別、賃貸モデル別、分類別の市場内訳、主要プレーヤー、および将来予測が詳細に記述されています。

第10章には、市場の概要、構造、プレーヤーのポジショニング、主要な戦略、競合ダッシュボード、企業評価象限を含む日本のオフィス不動産市場の競合状況に関する分析が含まれています。第11章では、主要な5社について、事業概要、提供サービス、事業戦略、SWOT分析、主要なニュースとイベントといった詳細な企業プロファイルが紹介されています。

最後の第12章では、ドライバー、抑制要因、機会といった要素を含む業界の分析が提供され、さらに買い手および売り手の交渉力、競争度、新規参入の脅威、代替品の脅威からなるポーターの5フォース分析、およびバリューチェーン分析が展開されています。第13章には付録が設けられています。

【オフィス不動産について】

オフィス不動産とは、企業や組織が事業活動を遂行するための拠点となる空間、およびそれを提供する不動産を指します。具体的には、執務室、会議室、受付、休憩スペースなど、従業員が業務を行い、顧客や取引先と交流するための施設全般が含まれます。その形態は多様で、超高層の賃貸オフィスビル全体から、ビルの一区画、あるいは近年普及が進むサービスオフィスやコワーキングスペースといったフレキシブルな形態まで多岐にわたります。都市の中心部に位置する大規模なグレードAビルは企業のブランドイメージを象徴する役割も担い、一方、郊外型オフィスはコスト効率や従業員の通勤利便性を重視するケースもあります。

オフィス不動産は、単なる物理的な空間にとどまらず、企業の生産性、従業員のエンゲージメント、採用活動、さらには企業文化の醸成に深く関わる重要な経営資源です。適切なオフィス環境は、従業員の快適性や健康を促進し、コラボレーションやイノベーションを活性化させることで、企業価値向上に寄与します。また、企業の顔として、ステークホルダーに対し信頼性や先進性をアピールする場としての機能も持ち合わせています。

不動産市場におけるオフィスは、景気変動の影響を受けやすい側面を持つ一方で、長期的な視点では比較的安定した賃料収入をもたらす投資対象としても認識されています。機関投資家や不動産ファンドにとって、オフィスはポートフォリオの中核をなすアセットクラスであり、その価格や賃料動向は経済全体の指標ともなり得ます。供給サイドでは、デベロッパーが立地条件、設備グレード、デザイン性などを考慮して新たなオフィスビルを開発し、需要サイドでは、企業が事業戦略や働き方に合わせて最適なオフィスを選定します。この需給バランスが市場を形成し、賃料や空室率に反映されます。

近年、オフィス不動産を取り巻く環境は劇的な変化を遂げています。新型コロナウイルス感染症のパンデミックを契機に、リモートワークやハイブリッドワークが浸透し、オフィスに求められる役割が大きく見直されました。単に「仕事をする場所」から、「従業員が集い、協働し、企業文化を共有する場所」へとその価値がシフトしています。この変化を受け、企業はオフィス面積の最適化を進める一方で、従業員のウェルネス、持続可能性（ESG）、最新テクノロジーの導入（スマートオフィス化）といった要素を重視する傾向が強まっています。フレキシブルオフィス市場の拡大もその一環であり、企業は固定費を抑えつつ、事業規模や働き方の変化に柔軟に対応できるオフィスソリューションを求めています。

これらのトレンドは、オフィス不動産の設計、管理、利用方法に新たな課題と機会をもたらしており、不動産オーナー、デベロッパー、テナント企業、そして投資家のすべてが、未来の働き方に対応したオフィス戦略を再構築することが不可欠となっています。オフィス不動産は今後も、企業の成長戦略を支える要として、その進化を続けていくでしょう。

■当英文調査レポートに関するお問い合わせ・お申込みはこちら
https://www.marketresearch.co.jp/contacts/

■株式会社マーケットリサーチセンターについて
https://www.marketresearch.co.jp/
主な事業内容：市場調査レポ－トの作成・販売、市場調査サ－ビス提供
本社住所：〒105－0004東京都港区新橋1－18－21
TEL：03－6161－6097、FAX：03－6869－4797
マ－ケティング担当、marketing@marketresearch.co.jp