東京都心高度商業地域マーケット情報(2011年2月期)　 『成約条件推移・市場動向』を発表！

株式会社スペーストラスト(本社：東京都中央区銀座、代表取締役社長：平山 仁)は、都内主要繁華街である銀座、赤坂、新宿歌舞伎町、渋谷地区における2011年2月時点の『成約条件推移、市場動向』(2010年11月～2011年1月期)を発表しました。(本件に関する詳細は弊社連絡先にお問い合わせください)

成約条件推移一覧： http://www.atpress.ne.jp/releases/18913/1_5.pdf


【成約条件推移(全般)】
今期(10年11月～11年1月期)の成約賃料全体は、前期(10年8月～10年10月期)とほぼ同様の成約賃料水準で推移し、大幅な変動は見られなかった。

来店・問い合わせ・案内件数に関してみると、昨年末は募集物件の目新しさが無く、年明けに掛けての大幅な空室増加など、物件希望者間での風評があり、物件を探そうとする意欲は減少傾向であったが、年明けの市場は、風評のあった空室の大幅な増加等も見られず、一部においては成約件数の増加がみられるなど、市場の活性化が垣間見えた。

成約全体を分析すると、募集条件(募集段階で提示する賃料等の初期設定)は大幅には下げず、申込段階で大幅な指値(賃料設定の減額)を受けるスタンスではユーザーの目に留らず、大幅に低い賃料設定・フリーレント(賃料の一定期間免除)など、大胆な募集条件を設定した物件が成約していることが多く見られる。
賃料収入の最大値は下がってしまうが、空室による機会損失を避け、キャッシュフローを確保しつつ、定期借家契約を活用することで将来景気が回復した際には賃料設定を従来の水準に戻せる様にしておく動きである。また、既存テナントからの減額交渉を恐れ、募集賃料の水準を下げられずにいる状態が見られるが、定期借家契約にすることで既存テナントと結んでいる通常賃貸借契約との賃料設定と募集賃料の乖離をある程度正当化できる。
来春の店舗出店希望者や事務所移転希望者にとっては募集条件の軟化による初期費用の減少というメリットがあり、チャンスの時期であると予測される。


【各地区の市場動向】
≪銀座地区≫
○出店希望に関しては、11月上旬より来店・問い合わせ・案内件数は共に下降の一途で、年明けの出店希望者の動向がどのように動くか不安視されたが、1月に入り回復の兆しが見えた。

○空室に関しては、年末までの解約相談・賃料減額相談件数から大幅増を懸念していたが、年明けの動きとしては比較的落ち着いた状態で、一定の増加で抑える事ができた。

○需要の中心は、バー・クラブが中心で、10～15坪の物件が多く求められている。また飲食店の需要もみられ、15～20坪の居抜物件に反響が集中している。また、需要が冷え込んでいた物販店舗についても少しずつではあるが回復の兆しが見えた。

○相場に関しては、リース物件は坪2万円後半～3万円前半、店舗物件で坪1万円後半～2万円半ば、事務所は坪1万円半ば(全て管理費込・基準階)と、前期と横ばいであった。


≪赤坂地区≫
○出店希望に関しては、地下1階～2階・15～30坪・低層階飲食店舗の居抜物件に集中しており、上層階の飲食店舗は居抜店舗含め苦戦が続いている。

○空室に関しては、バー、クラブは少なく、今春のオープンに向け飲食店用の物件などに人気が集中している。事務所物件は今春までの移転希望が目立つなど、期待感が持てる状況である。

○需要に関しては、今春のオープンに向けた飲食店用の物件などに人気が集中している。事務所物件は今春までの移転希望も目立つなど、期待感が持てる状況である。

○相場に関しては、リース物件は坪2万円前半、店舗物件で坪1万円後半、事務所で坪1万円前半であった。


≪新宿歌舞伎町地区≫
○出店希望に関しては、年末・今春の出店希望が若干増加した。飲食店に関しては、特に10～15坪の小規模物件での出店希望が非常に多く、30坪前後の中規模居抜き物件においても出店希望が増加しており、徐々に活発化してきた。

○空室に関しては、前期までの増加傾向に歯止めがみられる。但し、同地区内でも地域格差がみられ、予断は許さない状況である。

○需要に関しては、飲食店・ネイルサロン・エステ等の業種に多くみられ、バー・クラブの需要は減少傾向が続いている。但し、バーについては10～15坪の居抜き物件で内装状況が良いものについては少なからず需要はみられる。また、年明けより事務所物件の需要も多い結果となった。

○相場に関しては、リース物件で坪2万円前半、店舗物件で坪1万円後半、事務所で坪1万円半ばであった。


≪渋谷地区≫
○出店希望に関しては、雑貨物販・軽飲食・カフェバーを目的とした5～15坪程度の小規模路面店舗に集中している。ネイルサロン等のサービス店舗に関しても出店希望はみられるが、今春オープンを目安に良い物件があれば検討する程度であり慎重傾向である。

○空室に関しては、大型高層ビル等が賃料を見直し事務所物件のテナント誘致に積極的である為、小中規模ビルからの移転が増加しており、成約した分新たな解約が出る横ばいの状況となっている。

○需要に関しては、賃料条件の見直しやフリーレントなどのメリットを強調できた物件等、柔軟に対応できた物件に希望者は集中している、

○相場に関しては、店舗物件で坪2万円前後、事務所で坪1万円半ばであった。


【各種成約状況データについて】
弊社仲介部門を通して契約をした成約条件を基に、3ヶ月毎にそれ以前の6ヶ月間に成約した賃貸条件の移動平均(除外割合20％)にて集計しております。


【株式会社スペーストラスト(旧社名：平山企画株式会社)について】
東京の主要商業地区である銀座、赤坂、新宿、渋谷、六本木、上野を中心に400棟以上の商業ビルを管理しております。とりわけソシアルビル(飲食店舗ビル)の管理を事業の中心に据え、都内主要商業地区(銀座、赤坂、新宿、渋谷、六本木)各地に営業所及び管理センターを配置しネットワークを構築しております。


【会社概要】
商号　： 株式会社スペーストラスト
代表者： 代表取締役社長　平山 仁
本社　： 東京都中央区銀座8-8-5 陽栄銀座ビル
創業　： 昭和30(1955)年10月20日
創立　： 昭和53(1978)年3月1日
資本金： 1億円
URL　 ： http://www.spacetrust.co.jp