不動産の日本市場（2026年～2034年）、市場規模（住宅用、商業用、産業用）・分析レポートを発表
株式会社マーケットリサーチセンター（本社：東京都港区、世界の市場調査資料販売）では、「不動産の日本市場（2026年～2034年）、英文タイトル：Japan Real Estate Market 2026-2034」調査資料を発表しました。資料には、不動産の日本市場規模、動向、予測、関連企業の情報などが盛り込まれています。
■主な掲載内容
2025年に4483億ドルに達した日本の不動産市場規模は、2034年までに5762億ドルに達すると本調査会社は予測しており、2026年から2034年にかけて年平均成長率（CAGR）2.74%で推移する見込みです。住宅・商業物件の増加と国際投資の拡大が、国内市場を牽引しています。
主要な市場推進要因としては、政府による都市開発の取り組みが市場を活性化させており、加えて、有利な税制優遇措置や活性化プログラムも市場を強化しています。主な市場トレンドには、手頃な価格の小型住宅オプションの増加があり、その他、為替レートや文化的嗜好、ライフスタイルも重要な成長要因となっています。市場の課題の一つは空き家の増加ですが、主要企業は都市再開発の推進や、移民奨励、若年層家族支援のための政策実施に注力しており、これらが今後数年間の市場をさらに活性化させると考えられます。
現在の市場トレンドとして、「高齢者向け住宅」の需要増が挙げられます。国内の高齢化人口の増加は市場を刺激しており、国立社会保障・人口問題研究所によると、日本では2040年までに65歳以上の人口が全体の34.8%を占めると予測されています。出生率の低下も住宅需要の変化をもたらしており、岸田文雄首相は2023年1月、「社会が機能しなくなる瀬戸際にある」と述べるほどです。結果として、高齢者のニーズに応えるためのコミュニティや物件の適応、特に高齢者向け住宅やヘルスケア施設の開設が急務となっています。日本の国土交通省は、民間セクターや地方自治体によるデイケアセンターや高齢者向け住宅の建設に補助金を提供しています。さらに、アシストリビング施設の人気も市場を押し上げており、例えば2023年11月にはAXA IM Altsがゴールドマン・サックスの子会社から北海道の高齢者向け住宅2件を約3400万ユーロで買収しました。また、高齢者の生活の質向上を目指し、学研ココファンは2023年11月に任天堂と提携し、高齢者施設にNintendo Switchのソフトと本体を導入する取り組みを開始しています。
もう一つの重要なトレンドは「スマートシティ構想」です。スマートビルディング技術の普及は日本の不動産成長を革新しており、住宅・商業物件の安全性、エネルギー効率、利便性を向上させています。例えば、2024年3月にはトヨタが富士山に近い本州のウーブン・シティに80億ポンドを投資しました。このプロジェクトは水素を動力源とし、排出レベルを最小限に抑えるように特別に設計されています。トヨタはまた、パタヤ市と提携し、持続可能なエネルギーを利用してコスト削減、サービス効率向上、生態系への影響最小化などを図る電気観光ハブとして同市を開発しています。再生可能エネルギー資源、エネルギー効率の高い建築材料、グリーンルーフなどの持続可能な慣行への需要の高まりも市場全体の成長に貢献しています。例えば2024年3月、日本のスタートアップであるSpatial Pleasureは、運輸事業者が地域の脱炭素化に貢献する炭素クレジットを認証・計測するソフトウェアプラットフォームDMRVを構築しました。さらに、国内の主要企業はセンサーネットワーク、AI、その他の先進技術を活用して交通渋滞を緩和しており、市場を強化しています。例えば、2023年6月にはソフトバンクと東急不動産が東京の竹芝地区における共同プロジェクト「Smart City Takeshiba」の拡大計画を発表しました。データ交換プラットフォームを導入することで、国内の多数の企業が地域で収集されたリアルタイムデータにアクセスできるようになり、防災対策の強化や都市ナビゲーションの改善を目指しています。また、東急不動産とソフトバンクはOpenStreetなどの代替モビリティサービス事業者とも連携し、デジタルサイネージで利用状況を表示しています。
「観光客増加の影響」も市場に大きな影響を与えています。国内の観光客数の増加は、バケーションレンタル、ホテル、サービスアパートメントなどの需要を高め、日本の不動産展望に好影響を与えています。日本政府観光局によると、2024年の外国人観光客数は2019年と比較して約6%増加しました。国際ホテルチェーンのアコーは、日本が今後も外国人観光客を誘致し続けると見ており、政府は2030年までに年間約6000万人の外国人観光客を誘致する目標を設定しています。結果として、観光客向けのリテールスペース、エンターテイメント施設、レストランなどの人気が高まっています。例えば、2023年11月には宮古島市の一部として伊良部島にアルカディアリゾート宮古島が開業し、オーシャンビューの豪華スイート14室を提供しています。また、日本の旅行会社JTBは、2022年の国境再開以降、金沢などのあまり知られていない地方へのインバウンド旅行ルートの提供を拡大しました。さらに、Asian Investorによると、日本はクロスボーダー投資のトップデスティネーションとして浮上し、93億ドルを誘致しました。MSCI Real Assetsによると、KKR & Co.、Goldman Sachs Group Inc.、Blackstone Inc.などの海外投資家は、2023年これまでに日本のホテル取引に合計20億ドルを費やしており、これはアジアの商業用不動産部門の中で最も多い金額です。これらの投資は物件価値を向上させるだけでなく、都市開発も促進するため、今後数年間で市場を活性化させると予想されます。
日本の不動産市場は、不動産の種類、事業、モードに基づいて細分化されています。不動産の種類別では、住宅、商業、工業、土地が含まれます。特に主要都市の住宅物件は、都市化と人口密度により引き続き高い需要があり、高層マンションや郊外型住宅プロジェクトの開発を促進しています。2023年11月には、インベスコとAlyssa Partnersが大阪、東京、名古屋、福岡に約15件の多世帯向け物件を建設するために提携しました。商業用不動産も同様に重要であり、CBREのデータに基づくと、World Property Journalは、2024年第1四半期の日本の商業用不動産への投資が前年同期比7%増の約1兆4390億円に急増したと報じています。土地物件も特に地方や郊外において、農業用、新規開発用、将来の都市拡張用として土地が強く求められており、大きな機会を提供しています。
事業別では、販売と賃貸に分けられます。国内の住宅販売は、国内の家族や国際投資家が安定した資産を求めることで増加しています。賃貸オプションも、多数の駐在員、学生、高額な物件価格や柔軟性を理由に賃貸を選ぶ国内労働者によって需要が高まっています。住宅賃貸はコンパクトな都市型アパートから大規模な郊外住宅まで幅広く、商業賃貸市場にはオフィススペース、小売店舗、コワーキングスペースが含まれ、多様なビジネスニーズに対応しています。日本の不動産分析によると、国内の確立された法的枠組み、効率的な公共交通機関、高い生活水準が、販売と賃貸の両方で不動産市場の魅力をさらに高め、継続的な成長と投資機会を促進しています。例えば、2024年2月には国土交通省が高齢者が賃貸住宅を借りやすくするため、入居者の見守りサービス付き賃貸住宅を認証する様々な措置を講じました。
モード別では、オンラインとオフラインに分けられます。オフラインの不動産は依然として強く、従来の不動産会社がパーソナライズされたサービス、詳細な地域知識、対面での相談を提供しています。これらのエージェンシーは、オープンハウス、物件ツアー、対面ミーティングを開催し、購入者や賃借人をプロセス全体にわたって案内することがよくあります。一方、オンライン不動産市場は、国内の高いインターネット普及率とテクノロジーに精通した人口に牽引され、急速に拡大しています。2024年1月、東京に本社を置くGAテクノロジーズは、国内でのオンライン不動産事業拡大のため、RW OpCo, LLCの株式取得を発表しました。多数のオンラインプラットフォームやアプリが包括的な物件リスト、バーチャルツアー、デジタル取引サービスを提供しており、利用者がどこからでも物件を検索し確保することを容易にしています。これが日本の不動産需要をさらに高めています。
地域別の分析では、関東、近畿、中部/中京、九州・沖縄、東北、中国、北海道、四国が含まれます。公的政府統計によると、北海道は推定人口520万人と日本最大の人口を有し、そのうち32.5%が65歳以上です。また、神奈川県川崎市にある川崎エコタウンは、日本で最初かつ主要なエコタウンの一つであり、市場に良い影響を与えています。政府広報室によると、毎年約1000人の国内外の視察者が川崎エコタウンを訪れています。同市はまた、エコタウンの成果を広めるために毎年川崎国際エコテックフェアを開催しています。さらに、名古屋を含む中部/中京は工業ハブであり、住宅、商業、工業用不動産の需要が高まっています。その他、美しい景観で知られる九州・沖縄地域での別荘人気も、今後数年間で市場をさらに活性化させると予想されます。
本調査報告書では、市場の競争環境についても包括的に分析しています。市場構造、主要プレーヤーによる市場シェア、プレーヤーのポジショニング、主要な勝利戦略、競争ダッシュボード、企業評価クアドラントなど、日本の不動産市場における競争分析がカバーされています。また、すべての主要企業の詳細なプロフィールも提供されています。
第1章には序文が記載されており、第2章には調査の目的、ステークホルダー、データソース（一次情報源、二次情報源）、市場推定方法（ボトムアップ、トップダウン）、および予測手法を含む調査範囲と方法論が詳述されています。第3章にはエグゼクティブサマリーが、第4章には日本の不動産市場の概要、市場動向、業界トレンド、競争インテリジェンスといった導入部分が記載されています。第5章では2020年から2025年までの過去および現在の市場トレンドと、2026年から2034年までの市場予測を含む日本の不動産市場の全体像が提示されています。
第6章では不動産の種類別（住宅、商業、産業、土地）に日本の不動産市場が分析されており、各区分において概要、過去および現在の市場トレンド、市場予測が提供されています。第7章ではビジネスモデル別（販売、賃貸）に市場が分割され、各区分で同様に概要、トレンド、予測が示されています。第8章では取引モード別（オンライン、オフライン）に市場が分析されており、各モードの概要、トレンド、予測が提供されています。
第9章は日本の不動産市場を地域別（関東、近畿、中央/中部、九州・沖縄、東北、中国、北海道、四国）に詳細に区分しており、各地域について概要、過去および現在の市場トレンド、不動産種類別、ビジネスモデル別、モード別の市場内訳、主要プレイヤー、そして市場予測が含まれています。
第10章には日本の不動産市場の競争状況に関する情報が記載されており、市場構造、プレイヤーのポジショニング、主要な勝利戦略、競合ダッシュボード、企業評価象限などが分析されています。第11章では主要プレイヤー5社（A社からE社）のプロファイルが提供され、各社について事業概要、提供サービス、事業戦略、SWOT分析、主要ニュースとイベントが詳述されています。
最後の第12章には、日本の不動産市場の業界分析として、市場を推進する要因、制約、機会の概要と詳細、ポーターのファイブフォース分析（買い手の交渉力、サプライヤーの交渉力、競争の程度、新規参入の脅威、代替品の脅威）、およびバリューチェーン分析が含まれています。第13章は付録です。
【不動産について】
不動産とは、民法上、土地およびその上に定着する物、特に建物を指し、物理的に移動が不可能な動産と対比される概念です。地球上の有限な資源である土地とその物理的特性から、二つとして同じものが存在しない唯一無二の性質、耐久性、そしてその所在地の地域性が不動産の根本的な特徴となります。
不動産は単なる物理的な存在に留まらず、法的な権利の対象として極めて重要です。最も基本的な権利は所有権であり、土地や建物を排他的に利用、収益、処分する権利を意味します。この所有権をはじめとする様々な権利関係（賃借権、抵当権など）は、不動産登記制度によって公示され、取引の安全が図られています。また、不動産の利用には、都市計画法や建築基準法といった公法上の規制が適用され、個人の権利と公共の利益が調和されるよう規制されています。
経済的側面から見ると、不動産は高額な資産であり、多くの人々にとって最大の資産形成手段となり、企業にとっても事業活動の基盤として不可欠です。投資対象としても魅力的で、賃料収入（インカムゲイン）や売却益（キャピタルゲイン）を期待できる他、インフレヘッジとしても機能します。金融機関にとって不動産は融資の重要な担保であり、市場の動向は金利、景気、人口動態などによって変動し、経済全体に大きな影響を与えます。
不動産の用途は、居住用の住宅、商業用のオフィスや店舗、工業用の工場・倉庫、農業用の農地など多岐にわたり、社会のあらゆる活動を支えています。そのため、不動産は個人の生活や企業の経済活動を支えるだけでなく、都市計画や地域開発といった公共性の高い側面も持ちます。良好な不動産環境の整備は、国民生活の質の向上や持続可能な社会の実現に不可欠であり、政府や地方自治体は、不動産政策を通じて社会全体の発展に寄与しています。
不動産に関連する産業も広範です。開発・建設、売買や賃貸の仲介を行う流通、管理、客観的な価値を評価する鑑定、そしてこれらを金融面で支える分野などが連携し、不動産の取得から処分までの一連のサイクルを形成しています。現代社会において、不動産は人々の暮らし、経済活動、そして社会構造そのものを規定する、極めて重要かつ多面的な存在であると言えるでしょう。
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