オフィスのB工事、交渉できるのは契約前だけ｜工事区分の仕組みをアルファーテクノが解説

オフィスの工事費用を、賃料と同じように比較できると考えていませんか。

移転先を探すとき、多くの企業は賃料、面積、立地を並べて検討します。工事費は物件が決まってから見積を取り、高ければ相見積もりで調整すればよい。そう考えるのが自然です。

ところがオフィスの工事には、その前提が通用しない区分があります。テナントが費用を全額負担しながら、施工業者はビル側が指定する。相見積もりを取ることも、発注先を変えることもできません。「B工事」と呼ばれるものです。
どの工事がB工事にあたるかは、賃貸借契約に添付される工事区分表に書かれています。しかし区画を決める段階でこれを読み込む企業は多くありません。金額が判明するのは、たいてい契約を終えた後です。

今回は、こうしたオフィスの工事区分「A工事・B工事・C工事」の違いと、B工事の費用が膨らむ仕組みを解説します。

オフィスの工事は、費用の負担者と業者の選定権によって3つに分かれます。

外壁、屋上、共用トイレ、エレベーター、階段など、建物本体と共用部が対象です。テナントの負担は生じません。

空調、防災設備、給排水、分電盤など、専有部でありながら建物全体の設備につながる工事です。テナントの要望で行う工事ですが、施工は指定業者が担います。

間仕切り、床、壁、天井の仕上げ、LAN・電話配線、什器の設置など、建物に影響しない範囲です。業者は自由に選べますが、工事内容や施工時間、搬入方法についてはビル側の承認が必要です。

3つのうち、費用の見通しが立ちにくいのがB工事です。理由は単純で、発注先を選べないからです。

通常の工事なら、複数社から見積を取って金額と内容を比較できます。ところがB工事は施工業者がビル側で決まっているため、この比較ができません。金額の妥当性を検証する手段は限られます。内訳明細の提出を求める、第三者に見積の精査を依頼するといった方法はありますが、発注先を変える前提での交渉はできません。

もう一つ見落とされやすい点があります。B工事で設置した設備の所有権は、多くの場合ビル所有者に帰属します。費用を負担したのはテナントでも、自社の所有物にはならず、退去時に持ち出すこともできません。さらに設備の撤去や復旧を求められることがあります

実務でとくに問題になるのが、区分の線引きです。

C工事として計画していた内容でも、建物全体の空調や防災設備に関わると判断されれば、B工事に区分されます。たとえば間仕切りを立てる工事は、それ自体はC工事です。しかし壁を新設すれば、区画ごとに空調の吹き出し口と火災報知器、スプリンクラーの配置を変える必要が多くの場合生じます。この部分がB工事として切り出されます。

レイアウトを決めた後にこの判定を受けると、想定していなかった費用が追加で発生します。設計をやり直すか、追加費用を受け入れるかの二択になります。

B工事の費用を抑える方法は限られています。契約後に指定業者の金額を値切るのは容易ではありません。現実的に動かせるのは、契約前の段階です。

第一に、工事区分表を契約前に確認することです。どこまでがB工事かはビルによって異なり、同じ工事項目でもC工事として扱う物件があります。この範囲は、賃貸借契約の条件として交渉の対象になります。

第二に、B工事の想定金額を物件の比較材料に入れることです。賃料だけで候補を並べると、工事費を含めた総額では順位が逆転することがあります。

第三に、レイアウトの大枠を契約前に固めておくことです。間仕切りの位置が決まっていれば、どこまでがB工事になるかを事前に確認できます。後から判明する追加工事を減らせます。

いずれも、物件が決まってからでは手が打てません。B工事の交渉は、入居する区画を選ぶ段階で終わっていると考えたほうが実態に近いものです。

実務では、物件を探す会社と、レイアウトを設計して内装を施工する会社は別であることがほとんどです。区画が決まってから設計会社に引き継ぐ流れになるため、工事区分表を読んだうえで物件を選ぶ機会が少ないのが実情です。

アルファーテクノは、提携する不動産会社と連携した物件のご紹介から、レイアウト設計、内装工事、電気・通信工事、什器とOA機器の選定、旧オフィスの原状回復までを1つの窓口で請け負っています。内見には内装の担当者が同行し、工事区分表の範囲、天井高、電気容量、搬入経路といった、契約後には変えられない条件をその場で確認します。概算の内装費用も、その場でお出しできます。

現地調査・簡易図面の作成、お見積りは無料で承っております。移転や新設の計画段階からのご相談も可能ですので、物件を比較している段階でお声がけください。

※工事区分の扱いはビルや契約によって異なります。個別の判断は、賃貸借契約書および工事区分表をご確認ください。

・商号：株式会社アルファーテクノ
・代表者：代表取締役 髙野 賢史（たかの けんじ）
・本社所在地：東京都新宿区新宿6丁目27番30号新宿イーストサイドスクエア8階
・設立年月：2018年2月 （創業2005年5月）
・資本金：50,000,000円
・ホームページ： https://alphatechno.jp/?utm_source=newscast
・事業内容：
オフィス移転全般に関するプランニング・コンサルティング
オフィスデザイン・内装工事・原状回復業務
複合機・ビジネスフォン等の各種OA機器販売・レンタル業務
OA機器に関する消耗品の販売・保守サービス業務
オフィス家具の販売・レンタル業務
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