プレスリリース
【2026年改正】住宅ローン控除、中古住宅も「13年」の時代へ。後悔しないための新基準｜property technologies
住宅購入を検討する際、誰もが一度は耳にする「住宅ローン控除」。
令和8年税制改正大綱において2025年末の終了期限を前に、2030年まで「5年間延長」される方針が固まりました。
しかし、2026年以降は「どの家を買っても同じ」ではありません。今回の改正は、「家の性能」で控除額に100万円以上の差が出るほど、シビアな内容になっています。
※本内容は令和8年度税制改正の大綱（閣議決定）に基づく。関連法令の成立が前提です。
※参考：国土交通省「住宅ローン減税」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
そもそも「住宅ローン控除」ってなに？
改正点を見る前に、まずはこの制度の絶大なメリットをおさらいしましょう。
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、マイホームを購入・リフォームした方の税負担を軽減する制度です。 住宅ローンの年末残高の0.7％が、所得税や住民税から差し引かれます。
※所得税で控除しきれない場合に住民税から一部控除（上限あり）
📌例えばこんなにおトク！
年末のローン残高が3,000万円の場合：
年間で 21万円（3,000万円 × 0.7％）が戻ってくる計算に。
控除期間が13年の場合：
最大で 200万円程度の節税効果が見込めます！
※納税額や借入限度額により実際の金額は異なります。
2026年改正の「3つの重要トピックス」を徹底深掘り
2026年以降の住宅ローン控除は、単なる延長ではありません。「国の基準に合う良い家、安全な場所に買う人」を徹底的に優遇する、明確なメッセージが込められています。
1. 中古住宅の「13年控除」開放と面積緩和
これまで「中古住宅＝10年」という固定観念がありましたが、2026年以降はこの常識が崩れます。
「13年の壁」がなくなるインパクト：
一定の省エネ基準を満たす既存住宅（中古住宅）であれば、新築同様に13年間の控除が受けられる方向です。控除期間が3年増えることは、単純計算で数十万円のキャッシュバック増を意味します。「中古だから控除額が少なくて当然」と諦める必要はありません。
「40㎡特例」の拡充で広がる選択肢：
これまでは「50㎡以上」が原則でしたが、所得制限付きで40㎡以上の中古住宅も対象に加わります。都市部で利便性を重視する単身者や共働き夫婦にとって、都心の1LDKマンションが現実的な節税対象となってくるのです。
2. 「どこに建てるか・どこに建っているか」が命運を分ける
今回の改正で最も「自分事」として警戒すべきなのが、立地による足切りルールです。戸建て検討者だけでなく、マンション購入を考えている方にとっても無視できない内容です。
「災害レッドゾーン」は一発アウト：
令和10年（2028年）1月1日以降入居分の住宅ローン控除では、災害リスクの高い区域（いわゆる災害レッドゾーン）での新築住宅について、原則として控除の適用対象外とする方針が示されています。
※既存住宅の建替え等、一定の場合を除く
新築住宅取得にあたっては、立地条件も含めた制度適用の可否確認が、これまで以上に重要になります。
マンションも「敷地の立地」が問われる：
「注文住宅でどこに建てるか」という悩みだけでなく、分譲マンションにおいても「検討している物件がどこに建っているか」を厳格にチェックしなければなりません。もしそのマンションの敷地がレッドゾーンに含まれていれば、数百万単位の減税メリットを失います。
「安い」には理由がある：
土地や販売価格が相場より極端に安い場合、立地に制約がある可能性があります。ハザードマップのみならず災害レッドゾーンの確認は、今や「防災」のためだけでなく、「家計と資産を守る」ための必須タスクなのです。
3. 子育て・若者世帯への「借入限度額」上乗せ
子育て世帯（19歳未満の子を持つ世帯）や若者夫婦世帯（夫婦のいずれかが40歳未満の世帯）に対しては、引き続き手厚いサポートが続きます。
高性能住宅を手の届く範囲に：
住宅性能に応じて「借入限度額（控除対象となるローンの上限）」が決まりますが、子育て世帯はこの上限が一般世帯よりも高く設定されます。ZEH水準以上の住宅を選べば、より多くの還付が受けられる仕組みです。
「住宅性能」が資産価値に直結する：
将来の買い手も「ローン控除をフルに受けられる高性能な家か」を基準に物件を選びます。今、性能にこだわって選ぶことは、住んでいる間の節税だけでなく、将来の「売りやすさ」にも直結します。
複雑な条件も３ステップで判定。「適用タイプ」確認フローチャート
今回の改正は条件が細かく、「新築か中古か」「世帯構成はどうか」によって借入限度額や控除期間が複雑に分岐します。 以下のフローチャートを使って、ご自身がどの「判定」になるのか、まずはチェックしてみましょう。
まとめ｜「性能」と「立地」が資産価値の明暗を分ける
2026年以降の住宅選びは、「物件価格」だけでなく「住宅性能と立地」をセットで確認することが、賢い節税の絶対条件です。
フローチャートで確認いただいた通り、子育て・若者夫婦世帯であれば、借入限度額が最大で5,000万円（判定A）まで引き上げられます。
また、中古物件やマンションを検討中の方は、以下の3点を事前に必ず確認しましょう。
▢省エネ基準に適合しているか？（13年控除の対象か）
▢建っている場所が「災害レッドゾーン」に入っていないか？
▢自分の世帯で「限度額の上乗せ」が使えるか？
制度の仕組みを正しく理解して味方につけ、賢く理想のマイホームを手に入れましょう。
（編集・執筆／property technologies 永江 直人）
適用に際しての具体的な注意点
・上記は令和7年12月末時点の適用法令・通達等に基づき記載しております。
・上記事例等は一例であり実際に適用する場合にはご自身が適用要件を満たしているか専門家等にご確認の上適切にご対応頂きますようお願い致します。
・本記事の記載内容にあてはめて適用することを保証するものではありませんのでご留意願います。
監修／大谷 修太（おおたに しゅうた）
齋藤久誠公認会計士・税理士事務所
１級ファイナンシャル・プランニング技能士
宅地建物取引士
2012年にみずほ銀行へ入社後、2014年みずほ信託銀行へ出向。
2024年まで相続・事業承継・不動産を専門とするコンサルタントとして毎年100家族以上のご相談に対応。現在は独立し「相続や事業承継で経済的に不幸になるご家族を一人でも減らしたい」という理念のもと、幅広い層の皆さまに最適なソリューションを提供。
株式会社property technologies（プロパティ・テクノロジーズ）について
「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」というミッションを掲げています。年間36,400件超の不動産価格査定実績やグループ累計約15,100戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを背景に、「リアル（住まい）×テクノロジー」で実現する「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、手軽でお客様にとって利便性の高い不動産取引を提供しています。
＜会社概要＞
会社名：株式会社property technologies
代表者：代表取締役社長 濱中 雄大
URL：https://pptc.co.jp/
本社：東京都渋谷区本町3-12-1 住友不動産西新宿ビル6号館12階
設立：2020年11月16日
上場：東京証券取引所グロース市場（5527）
本掲載内容は、情報提供を目的とし掲載時点の法令等に基づき掲載されており、その正確性や確実性を保証するものではありません。
本掲載内容に基づくお客様の決定・行為およびその結果について、当社グループは一切の責任を負いません。最終的な判断はお客様ご自身のご判断でなさるようにお願いします。なお、本掲載内容は予告なしに変更されることがあります。