【どこでもマンション鑑定団】Vol.13 “ 住みたい人気の街 ” ランキング上位の『東京都町田市』｜property technologies

2025年（令和7年）9月16日、国土交通省は全国2万1441地点を対象に7月1日時点の価格を調べた基準地価（価格）を公表しました。全国の住宅地・商業地を含む全用途平均で前年比1.5%上昇し、4年連続の上昇となりました。

詳細は、「令和7年 都道府県地価調査の概要」をご参照ください。
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000044.html

本企画【どこでもマンション鑑定団】では、基準地価（価格）の変動が見られた各エリアについて、『KAITRY（カイトリー）』エンジンのデータを活用し、基準地周辺（今回は東京都町田市鶴間）の「マンション一般市場価格/直近5年」の事例調査をしていきます。

住宅地は全国平均で1.0%上がっています。また、東京、大阪、名古屋の3大都市圏は平均3.2%上昇しています。東京23区全体では、+8.3％で、23区全てで上昇幅が拡大しました。また、多摩地区全体は+3.5％と上昇幅が拡大、26市2町で平均変動率がプラスとなりました。駅徒歩圏内の利便性の高い地域を中心に上昇幅が拡大しました。その中で、多摩地区内の町田市鶴間（基準地「町田-22」）では、上昇率が7.2%でした。

今回は、基準地（町田-22）周辺の下記エリア内のマンション事例①（築10年～19年）、マンション事例②（築20年～29年）、マンション事例③（築30年～45年）を対象に、過去5年の一般市場価格を抽出します。

基準地価（価格）に関する詳しい記事はこちら

東京都町田市は、都心から南西へ約30〜40kmに位置し、多摩地域を代表する自治体の一つです。多くの人々を惹きつけ、「住みたい街」として名前が挙がることも少なくありません。その人気の背景には、単なるイメージだけではない、客観的な事実に裏打ちされた確かな魅力が存在します。本記事では、具体的なデータや施設名をもとに、町田市の持つ多面的な機能を客観的に解説します。

町田市の地理的な優位性を最も象徴するのが、その交通網です。

鉄道路線：
市の中心である町田駅には、小田急小田原線とJR横浜線の2路線が乗り入れています。これにより、東西南北へのスムーズな移動が可能です。

都心へのアクセス：
小田急線の快速急行を利用すれば、新宿駅まで約30分。JR横浜線は、新横浜駅（東海道新幹線停車駅）まで約20分、横浜駅まで約30分で結びます。都心での勤務やレジャーはもちろん、出張や旅行の際にも利便性の高いアクセスを誇ります。

乗降客数：
交通の要衝であることは、駅の利用者数にも表れています。小田急電鉄の2023年度のデータによると、町田駅の1日平均乗降人員は約25万4千人。これは全70駅中、新宿駅、代々木上原駅に次ぐ第3位の数字であり、ターミナル駅としての機能の大きさを物語っています。

町田駅周辺は、商業機能が高度に集積しており、広域から買い物客を集める一大商業エリアを形成しています。そして、商業的な賑わいから少し離れると、町田市は丘陵地帯の豊かな自然環境が広がっているのが特徴です。

町田薬師池公園 四季彩の杜：
市を代表する緑の拠点であり、その中心となる薬師池公園は「日本の歴史公園100選」にも選定されています。梅、桜、ハスなど四季折々の花が楽しめるほか、町田リス園やダリア園といったユニークな施設も併設されており、家族で一日中楽しむことができます。

芹ヶ谷公園：
園内に町田市立国際版画美術館を擁する、芸術と自然が融合した公園です。起伏に富んだ地形と豊かな緑の中で、アートに触れることができます。

野津田公園：
約40ヘクタールの広大な敷地を持つ総合公園。Jリーグ・FC町田ゼルビアのホームスタジアムである町田GIONスタジアム（町田市立陸上競技場）のほか、テニスコートや広場など多様なスポーツ・レクリエーション施設が整備されています。

これらの大規模な公園が市内各所に点在し、市民に憩いの場を提供すると同時に、都市の貴重な緑地として機能しています。

市内には複数の大学や専門学校が立地し、若者が多い学園都市としての一面もありますが、同時に子育て世帯へのサポートが充実している点も特筆すべきです。

子育て相談・交流拠点: 市内には「地域子育て相談センター」や「子どもセンター」、「子どもクラブ」といった施設が多数設置されており、専門の職員に相談できたり、親子が気軽に集える環境が整っています。

伴走型支援：
妊娠期から出産、子育て期まで、専門の相談員が継続的にサポートを行う「伴走型相談支援」を実施。経済的支援と一体となり、子育て家庭の孤立を防ぎ、安心感を醸成しています。

充実した子育て支援体制が、多様な世代、特にファミリー層にとって「暮らしやすい街」という評価を確固たるものにしています。町田市は、都市の利便性と郊外の穏やかさ、その両方を求める現代のライフスタイルに応えることができる、高いポテンシャルを秘めた都市であると言えるでしょう。

まずは、マンション事例①（築10年～19年、以下Aマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Aマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図3】の通りです。
2021年は4,250 万円（坪単価：約200万円（以下 @200万円））でしたが、翌2022年は4,550万円（@214万円）、2023年は4,700万円（@222万円）と上昇、2024年は4,640万円（@219万円）と微減でしたが、2025年は5,010万円（@236万円）と再び上昇していることがわかります。

つぎは、マンション事例②（築20年～29年、以下Bマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Bマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図4】の通りです。
2021年は3,200 万円（@151万円）でしたが、翌2022年は3,450万円（@162万円）、2023年は3,520万円（@166万円）と上昇、2024年は3,440万円（@162万円）と微減でしたが、2025年は3,700万円（@174万円）と再び上昇していることがわかります。

さいごに、マンション事例③（築30年～45年、以下Cマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Cマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図5】の通りです。
2021年は2,270 万円（@107万円）でしたが、翌2022年は2,410万円（@113万円）、2023年は2,450万円（@115万円）と上昇、2024年は2,400万円（@113万円）と微減でしたが、2025年は2,580万円（@121万円）と再び上昇していることがわかります。

今回、「Aマンション（築11年）」「Bマンション（築23年）」「Cマンション（築30年）」のマンション一般市場価格を「KAITRY（カイトリー）」エンジンを使って過去5年に遡って調査しましたが、基準地価（価格）同様、マンション価格も上昇している結果となりました。2021年の坪単価と2025年の坪単価を比較しますと、5年間で13～18％の上昇が見られます。中古マンション価格は、新築マンションの価格上昇や、低金利による需要増、建設費の高騰など、さまざまな要因が絡み合って上昇していると考えられます。

マンション購入を検討するとき、みなさんは何を基準に「高い」「安い」を判断されているでしょうか？多くの方は価格や間取りなどで比較しているかもしれませんが、不動産のプロはもっと正確な指標を使っています。

不動産のプロが物件価値を見極める際に活用しているのが「坪単価」や「㎡単価」です。この指標を使えば、マンションを公平に比較することができます。

坪単価の基礎知識
　「坪」の定義：1坪 = 約3.3㎡
　坪単価の算出方法：マンション価格 ÷ 専有面積

具体的な計算例
　たとえば、3,800万円の70㎡のマンションの場合：
　　3,800万円 ÷ 70㎡ = 約54.2万円/㎡
　　54.2万円/㎡ × 3.3 = 約178.8万円/坪

単価で比較すると、以下のような利点があります：

▶広さの異なるマンション同士でも公平に比較できる
▶エリア相場から見た割高・割安が一目瞭然
▶リノベーションや売却時の参考指標になる

マンションを検討（売却・購入）する際は、所有しているマンションや気になっているマンションの坪単価や㎡単価を必ず計算してみましょう。同じエリアの似た条件の物件と比較することで、そのマンションが適正価格かどうか判断できるようになります。

今回は東京都町田市に焦点を当てまして、「マンション一般市場価格」を見てきました。
本記事を読まれまして、マンション価格の変動（推移）に驚かれた方もいらっしゃれば、現在マンションにお住いの方であれば、”わたしの地域だと、どうなのだろう”と思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

もし、ご所有のマンション価格を調べたい場合は、
AI査定プラットフォーム『KAITRY』を利用してみてみましょう。

マンション名を入力し、
①　広さ　（例えば 65㎡）
②　間取り　（例えば 3LDK）
③　階数　（例えば 4階）
を入力すると最短5秒で買取参考価格（※）が表示されます。

※査定結果は、AIによる参考価格となります。
昨今の不動産価格変動の影響により、売却価格が上下する可能性がございます。
正式な価格は現地での訪問査定実施後に確定しますのでご了承ください。

『KAITRY』は、「住み替えを、もっと気軽に。もっと楽しく。」をコンセプトとした日本最大級のiBuyer（アイバイヤー）プラットフォームです。
ユーザーは、最短5秒のAI査定によって、PC（パソコン）やスマホ、タブレットなどでいつでもどこでも自身のマンションがいくらで売却できるかを確認できます。売却依頼から最短3日で現金化も可能です。

（編集・執筆／property technologies 永江 直人）

「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」というミッションを掲げています。年間36,000件超の不動産価格査定実績やグループ累計約13,500戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを背景に、「リアル（住まい）×テクノロジー」で実現する「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、手軽でお客様にとって利便性の高い不動産取引を提供しています。

＜会社概要＞
会社名：株式会社property technologies
代表者：代表取締役社長　濱中 雄大
URL：https://pptc.co.jp/
本社：東京都渋谷区本町3-12-1 住友不動産西新宿ビル6号館12階
設立：2020年11月16日
上場：東京証券取引所グロース市場（5527）