【どこでもマンション鑑定団】Vol.25 “住みたい人気の街” ランキング上位の『練馬区』｜property technologies

2026年（令和8年）3月17日、国土交通省は全国26,000地点を対象に1月1日時点の価格を調べた公示地価（価格）を公表しました。全国の住宅地・商業地を含む全用途平均で前年比2.8%上昇し、5年連続の上昇となりました。

詳細は、「令和8年 地価公示の概要」をご参照ください。
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html

本企画【どこでもマンション鑑定団】では、公示地価（価格）の変動が見られた各エリアについて、『KAITRY（カイトリー）』エンジンのデータを活用し、標準地周辺（今回は東京都練馬区豊玉北）の「マンション一般市場価格/直近5年」の事例調査をしていきます。

全国の住宅地は平均で前年比2.1%上昇と、堅調な伸びを見せました。とくに東京・大阪・名古屋の三大都市圏は平均3.5%伸びており、上昇率の全国上位10位のうち、東京都心部の地点が6カ所を占める結果となっています。
東京23区全体では、平均9.0%増を記録しました。全23区のうち19区で上昇幅が拡大（千代田区など4区は上昇幅が縮小）しており、上昇率が大きい順に、港区（16.6%）、台東区（14.2%）、品川区（13.9%）と続いています。総じて住宅需要は底堅く、とりわけ都心区および隣接する利便性・住環境に優れたエリアではマンション需要が旺盛で、地価上昇が継続しています。
こうした都心部の堅調なトレンドを象徴しているのが、本記事で注目する「練馬区」です。とくに豊玉北（標準地「練馬-49」）では、9.0%という大きな上昇幅を記録しました。

今回は、標準地（練馬-49）周辺の下記エリア内のマンション事例①（築10年～19年）、マンション事例②（築20年～29年）、マンション事例③（築30年～45年）を対象に、過去5年の一般市場価格を抽出します。

公示地価（価格）に関する詳しい記事はこちら

東京23区で最も新しい区として、昭和22年（1947年）に誕生した練馬区。発足当時の人口はわずか11万人と23区で3番目の少なさでしたが、現在では約74万人を擁し、23区で第2位の人口を誇る大都市へと驚異的な成長を遂げました。

その発展を支えるのは、都心や副都心への抜群のアクセスです。西武池袋線、西武新宿線、東武東上線、都営大江戸線に加え、東京メトロ有楽町線・副都心線などへの相互直通運転により、池袋や新宿だけでなく、渋谷や横浜方面へも快適に繋がります。しかし、練馬区の真の魅力は「便利なベッドタウン」という枠だけには収まりません。

練馬区を歩くと、都心にいることを忘れてしまうほどの豊かな自然に包まれます。実は、練馬区の農地面積は23区内で堂々の第1位。街のあちこちに広がる畑ではブルーベリーや江戸東京野菜などが育てられ、都市農業が暮らしに深く根付いています。

また、区内にある公園や児童遊園の数は697か所（令和5年時点）に上り、こちらも23区で第1位。広大な敷地に緑が茂る「光が丘公園」、水辺の景色が心を癒やす「石神井公園」、世界的植物学者・牧野富太郎博士の息遣いを感じられる「牧野記念庭園」など、四季折々の表情を見せるスポットが日常に溶け込んでいます。

文化的な側面から見ると、練馬区は「ジャパンアニメーション発祥の地」としての確固たる地位を築いています。日本初の長編フルカラーアニメーションを生み出したスタジオなどがあり、現在も多くのアニメーション関連企業が集積しています。公式アニメキャラクター「ねり丸」も区民から愛される存在です。

さらに、日本大学芸術学部や武蔵野音楽大学を擁する江古田エリア周辺は、学生街ならではの昭和レトロな風情と、音楽やアートなどのサブカルチャーが渾然一体となった独特の魅力を放ちます。何気ない街並みの中に個性豊かな店が点在し、歩くたびに新しい発見があるのがこの街の醍醐味です。

文化芸術に触れられる拠点が充実しているのも練馬区ならではです。中村橋駅近くの「練馬区立美術館」では、日本の近現代美術や練馬区ゆかりの作家の作品が鑑賞でき、多くの人々に開かれた憩いの場となっています。「石神井公園ふるさと文化館」や、大学構内にある「芸術資料館」「武蔵学園記念室」など、地域の歴史から最先端のアートまで体系的に学べる施設も豊富です。

夏になれば「よさこい祭り in 光が丘公園」など、地域が一体となって熱気に包まれるイベントが開催され、伝統と活気が交差します。

練馬を訪れたらぜひチェックしたいのが、区が誇るオススメ商品コレクション「ねりコレ」です。地域で愛される銘菓から、ご当地食材を使った絶品メニューまで、隠れた名店が作る品々は日常の食卓にもお土産にもぴったりです。
近年では新たな世界的エンターテインメント施設も誕生し、観光地としてのポテンシャルも飛躍的に高まっています。

利便性の高い都市環境と、23区随一の豊かな自然、そしてアニメやアートといった多彩な文化が絶妙なバランスで共存する練馬区。暮らす人にも訪れる人にも、常に新しい感動と心安らぐ時間を提供してくれる「とっておきの街」へ、ぜひ一度足を運んでみてください。

まずは、マンション事例①（築10年～19年、以下Aマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2022年/2023年/2024年/2025年/2026年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Aマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図3】の通りです。
2022年は6,040万円（坪単価：約285万円（以下 @285万円））でしたが、翌2023年は6,060万円（@286万円）と微増、2024年は6,190万円（@292万円）と順調に推移し、2025年には6,930万円（@327万円）へと大きく上昇、2026年は7,020万円（@331万円）と高値を更新し続けていることがわかります。

つぎは、マンション事例②（築20年～29年、以下Bマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2022年/2023年/2024年/2025年/2026年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Bマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図4】の通りです。
2022年は4,910万円（坪単価：約231万円（以下 @231万円））でしたが、翌2023年は4,930万円（@232万円）と微増、2024年は5,090万円（@240万円）と順調に推移し、2025年には5,660万円（@267万円）へと大きく上昇、2026年は5,740万円（@271万円）と高値を更新し続けていることがわかります。

さいごに、マンション事例③（築30年～45年、以下Cマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2022年/2023年/2024年/2025年/2026年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Cマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図5】の通りです。
2022年は4,800万円（坪単価：約226万円（以下 @226万円））でしたが、翌2023年は4,820万円（@227万円）と微増、2024年は4,970万円（@234万円）と順調に推移し、2025年には5,540万円（@261万円）へと大きく上昇、2026年は5,620万円（@265万円）と高値を更新し続けていることがわかります。

今回、「Aマンション（築14年）」「Bマンション（築25年）」「Cマンション（築31年）」のマンション一般市場価格を『KAITRY』エンジンを使って過去5年に遡って調査しましたが、公示地価（価格）同様、マンション価格も上昇している結果となりました。2022年の坪単価と2026年の坪単価を比較しますと、5年間で約16％～17％の上昇が見られます。中古マンション価格は、新築マンションの価格上昇や、低金利による需要増、建設費の高騰など、さまざまな要因が絡み合って上昇していると考えられます。

マンション購入を検討するとき、みなさんは何を基準に「高い」「安い」を判断されているでしょうか？多くの方は価格や間取りなどで比較しているかもしれませんが、不動産のプロはもっと正確な指標を使っています。

不動産のプロが物件価値を見極める際に活用しているのが「坪単価」や「㎡単価」です。この指標を使えば、マンションを公平に比較することができます。

坪単価の基礎知識
　「坪」の定義：1坪 = 約3.3㎡
　坪単価の算出方法：マンション価格 ÷ 専有面積

具体的な計算例
たとえば、6,150万円の70㎡のマンションの場合：
　　 6,150万円 ÷ 70㎡ = 約87.8万円/㎡
　　 87.8万円/㎡ × 3.3 = 約289.7万円/坪

単価で比較すると、以下のような利点があります：

▶広さの異なるマンション同士でも公平に比較できる
▶エリア相場から見た割高・割安が一目瞭然
▶リノベーションや売却時の参考指標になる

マンションを検討（売却・購入）する際は、所有しているマンションや気になっているマンションの坪単価や㎡単価を必ず計算してみましょう。同じエリアの似た条件の物件と比較することで、そのマンションが適正価格かどうか判断できるようになります。

今回は練馬区豊玉北に焦点を当てまして、「マンション一般市場価格」を見てきました。
本記事を読まれまして、マンション価格の変動（推移）に驚かれた方もいらっしゃれば、現在マンションにお住いの方であれば、”わたしの地域だと、どうなのだろう”と思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

もし、ご所有のマンション価格を調べたい場合は、
AI査定プラットフォーム『KAITRY』を利用してみてみましょう。

マンション名を入力し、
①　広さ　（例えば 65㎡）
②　間取り　（例えば 3LDK）
③　階数　（例えば 4階）
を入力すると最短5秒で買取参考価格（※）が表示されます。

※査定結果は、AIによる参考価格となります。
昨今の不動産価格変動の影響により、売却価格が上下する可能性がございます。
正式な価格は現地での訪問査定実施後に確定しますのでご了承ください。

『KAITRY』は、「住み替えを、もっと気軽に。もっと楽しく。」をコンセプトとした日本最大級のiBuyer（アイバイヤー）プラットフォームです。
ユーザーは、最短5秒のAI査定によって、PC（パソコン）やスマホ、タブレットなどでいつでもどこでも自身のマンションがいくらで売却できるかを確認できます。売却依頼から最短3日で現金化も可能です。

（編集・執筆／property technologies 永江 直人）

「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」というミッションを掲げています。年間36,000件超の不動産価格査定実績やグループ累計約15,000戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを背景に、「リアル（住まい）×テクノロジー」で実現する「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、手軽でお客様にとって利便性の高い不動産取引を提供しています。

＜会社概要＞
会社名：株式会社property technologies
代表者：代表取締役社長　濱中 雄大
URL：https://pptc.co.jp/
本社：東京都渋谷区本町3-12-1 住友不動産西新宿ビル6号館12階
設立：2020年11月16日
上場：東京証券取引所グロース市場（5527）