教えて清水先生！！住まいの相談室 ー住宅は、生涯の耐久消費財（第1回：住み続けるための中古住宅）｜PropTech-Lab

皆さん、こんにちは。
株式会社property technologiesが設立した不動産テック研究・開発組織 『PropTech-Lab（プロップテック・ラボ）』所長の清水千弘です。

これまで住宅の「価格」について学んだ皆さんが次に直面するのは、家は確実に劣化していく「モノ」だという現実です。
今回からの新テーマは「住宅は、生涯の耐久消費財」。家は買って終わりではなく、そこから長い付き合いが始まります。経済学の視点も交えながら、私たちの「生活」と「資産」を守るための具体的なアプローチを一緒に考えていきましょう。

中古住宅の相談で多いのは、「どこを直せばよいかわからない」という悩みです。屋根も壁も水回りも古い。床もきしむ。設備も壊れそう。耐震も不安。けれど予算は限られている――。この状況で、見た目がきれいになるリフォームを先にやってしまうと、後からもっと大きな修繕が必要になり、「結局高くついた」というケースが少なくありません。
ここで大切なのは、リフォームを“美しくする作業”としてではなく、住み続けるための設計として捉え直すことです。

これまでの連載でも強調してきたように、住宅は「生活」でもあり「資産」でもあります。中古住宅の維持管理やリフォームでも同じで、優先順位を間違えると、住む価値も落ち、将来売るときのリスクも増えます。逆に、順番さえ守れば、限られた予算でも「長く快適に住めて、将来の負担も小さい家」に近づけることができます。
その“順番”を、もう少し学術的に、しかし生活者の言葉で言い直すと、こうなります。

家を長く使う工夫とは、「住む価格（家賃）」に相当するサービスを、できるだけ低い“持つコスト”で手に入れる工夫です。

中古住宅のリフォームは、このユーザーコストをどう変えるか――もっと言えば、経年減価率（時間とともに価値が落ちる速さ）をどうコントロールするかという問題として整理すると、迷いが減ります。見た目の工事が悪いわけではありません。問題は、見た目の工事が減価率や将来コストをほとんど変えないことがある点です。そこに気づかないと、「お金をかけたのに、家の寿命（資産価値）や住み心地（住む価値）が思ったほど改善しない」という結果になりやすいのです。

ユーザーコストは、難しい式を覚えるための概念ではありません。直感的には、以下の4つの要素で決まります。

　▢お金のコスト（利息・機会費用）
　▢維持のコスト（税・管理・修繕）
　▢劣化のコスト（古くなるほど価値が落ちる）
　▢そして相殺要因（将来高く売れる期待）

学術的に一行で書くなら、ユーザーコストは概ね、

ユーザーコスト率 ≒ 金利 + 維持費率 + 経年減価率 − 期待値上がり率

という形になります。ここで特に重要なのが 経年減価率です。

減価率とは、建物が時間とともに価値を失う速さです。劣化だけでなく、設備の陳腐化（時代遅れ）や性能不足（断熱・耐震など）も含めた、広い意味の「価値の目減り」です。
中古住宅の維持管理とリフォームは、この減価率を急に大きくしないこと、できれば緩やかにすることが核になります。雨漏りや漏水を放置した家が急激に価値を落とすのは、劣化が連鎖し、減価率が跳ね上がるからです。逆に、適切な維持管理がされている家は、減価率が小さく、長く住み続けられます。

　▢スケルトン（骨格）：基礎・柱梁・床スラブ・耐震要素・外皮の主要部など、建物の構造的な部分
　▢インフィル（内装・設備）：キッチン・浴室・トイレ・給湯器・内装・建具・配管の一部など、交換される部分

この「スケルトン」と「インフィル」という整理の仕方は、皆さんがリフォームの予算をどう配分すべきかに直接つながってきます。
　▢スケルトンに問題がある家は、減価率が大きくなりやすい（将来コストも大きい）
　▢インフィルの更新は生活満足を上げるが、スケルトンを傷めたまま“表面だけ”更新するとコスト倒れになりやすい

つまり、「どこを直すか」は、スケルトンとインフィルのどちらに効く工事か、という観点で見ると整理しやすいのです。

住宅を長く使うには、人間の健康と同じで、見た目よりまず“健康診断”が必要です。中古住宅の多くのトラブルは、外から見えないところで起きます。雨漏り、配管の漏水、シロアリ、結露、基礎や土台の劣化、給湯器や分電盤の寿命。これらは、放置すると「小さな不具合が、大きな損害」になります。
経済学の言葉に置き換えると、ここで起きているのは 減価率のジャンプ です。
水が入ると木が腐り、金物が錆び、カビが出て、シロアリが来て、構造そのものが弱ります。つまり、見た目の問題ではなく、スケルトンの価値の落ち方が加速するのです。

だから最初にやるべきは、次の一言に尽きます。
リフォームは、まず「壊れやすいところ」と「壊れると高くつくところ」から。
それは多くの場合、雨・水・白アリです。
ここを抑える工事は、見た目の満足度は地味かもしれませんが、ユーザーコストの中核である「経年減価率」を下げる（あるいは跳ね上がらせない）投資です。中古住宅の改修で最も費用対効果が高いのは、実はこうした“目立たない工事”であることが少なくありません。

限られた予算で「どこから直すか」を迷わないために、私はリフォームを4層構造で考えることをおすすめします。上から順にきれいにするのではなく、下の層から固めるのが鉄則です。

第1層：安全（命を守る）＝スケルトン中心
●耐震（特に旧耐震の木造や古いマンション）
●火災・漏電（分電盤、配線の劣化）
●ガス・給湯（古い給湯器、ガス管の劣化）

第2層：健康（家と人の健康を守る）＝スケルトン＋外皮
●雨漏り、外壁の防水、屋根
●配管の漏水、排水詰まり
●結露・カビ（断熱不足、換気不足）
●シロアリ（床下の湿気、土台）

第3層：生活（快適性を上げる）＝インフィル中心
●断熱・気密・窓（寒さ暑さの改善）
●水回り（キッチン・浴室・トイレ）
●間取り（動線、収納、在宅時間の質）

第4層：意匠（見た目）＝インフィル
●壁紙、床材、照明、建具、デザイン

A. 雨漏り・防水（最優先）
　▢天井や壁にシミがないか
　▢窓周りの黒ずみやカビがないか
　▢ベランダ防水のひび割れ、排水口の詰まり
　▢屋根材のズレ、外壁のクラック、シーリングの劣化

B. 水回りと配管（次に優先）
　▢キッチン下、洗面台下、トイレ周りの湿り
　▢排水の流れ、臭い、床のふわつき
　▢給湯器の年式（10年を超えると故障確率が上がる）
　▢マンションなら共用管・専有管の範囲と更新履歴

C. 床下・シロアリ・湿気
　▢床が部分的に沈む、きしむ
　▢畳や床材に不自然な波
　▢羽アリの発生歴
　▢床下換気、基礎のひび割れ、土台の腐り

D. 電気・火災リスク（見えにくいが重要）
　▢分電盤が古い、ブレーカーが頻繁に落ちる
　▢コンセントの増設がタコ足になっている
　▢エアコン専用回路がない（古い家に多い）

キッチン・浴室・トイレのリフォームは、生活の満足度が高く、相談も多い分野です。ここで注意したいのは、見た目の更新だけでなく、配管や下地が傷んでいないかです。
インフィルは、定期的に入れ替える前提に立つと判断が楽になります。
なぜなら、設備は“いつか必ず壊れる”からです。壊れてから直すと高くつきます。漏水や腐食を伴い、下地の交換や周辺の復旧が必要になるからです。「まだ使えるから先延ばし」という判断は、結果的に高くつくことがあります。

更新のタイミングの目安はあります。給湯器は10年、設備は15〜20年、配管は素材と環境次第。もちろん個別差はありますが、「寿命は突然来る」ものです。だから、壊れて生活が止まる前に、計画的に更新する。これが“住み続ける家”の基本です。

経年減価率の観点から見ても、インフィル更新には意味があります。設備が古い家は、住み心地が落ちるだけでなく「次に住む人が費用を見込む」ため、市場評価が下がりやすい。つまり期待（将来の売りやすさ）にも効く。派手さより「計画性」が価値になります。

「どこから直すか」という相談で、私は一つだけ強く言いたいことがあります。
長く住むなら、断熱は“贅沢”ではなく“基礎工事”です。

具体的に、断熱には次のような大きな効果があります。

　▢ヒートショックのリスク低下（特に冬場の浴室や脱衣所での健康被害を防ぐ）
　▢結露・カビの抑制（家の寿命に直結＝減価率に直結）
　▢冷暖房費の削減（毎月の固定費を下げる）
　▢体調と睡眠の改善（住む価値の本体）

窓は熱の出入りが大きい。古いアルミサッシ単板ガラスの家は、窓から寒さが入ってきます。内窓（二重窓）、高性能ガラス、すき間の改善――これだけでも体感が変わります。予算が限られるなら、家全体の断熱改修が難しくても、生活時間が長い部屋（リビング・寝室）を優先するのが現実的です。

中古住宅では、断熱性能などの大きな仕様改善には限界がある場合があります。壁の中に十分な断熱材が入れられない、熱橋（ヒートブリッジ）が残る、気密が取り切れない、換気経路が制約される――といった「スケルトン側の制約」があるからです。

だから断熱改修は、理想論として“最高性能を目指す”よりも、
　●結露を減らし、家を傷めない（減価率を抑える）
　●体感を改善し、暮らしを良くする（住む価値を上げる）
　●光熱費を下げ、毎月の負担を軽くする（ユーザーコストを下げる）

この三つを狙って、“効くところから”積み上げるのが現実的です。

リフォームというと、「間取り変更で生まれ変わる」というイメージが強いかもしれません。しかし、限られた予算で長く住むなら、間取り変更は慎重であるべきです。特にマンションは、構造壁や配管の制約があり、自由度が限られます。ここもスケルトンの制約です。

そこでおすすめしたいのは、「大改造」より「動線の改善」です。
　●収納を増やす（散らからない家は長持ちする）
　●洗濯・干す・しまうの流れを短くする
　●玄関周りを整える（帰宅のストレスが減る）
　●仕事スペースを確保する（在宅が増えた時代に重要）

そしてもう一つ、長く住むために欠かせない視点があります。
それは「将来」です。
年を重ねたとき、階段はつらくなるかもしれない。浴室の段差が危険になるかもしれない。手すりが必要になるかもしれない。今は元気でも、家はあなたより長く存在します。だから、将来の小さな介護リスクを見越して、段差解消や手すりの下地、廊下幅の確保といった工夫は費用対効果が高いことが多い。これは「住む価値」を長く維持する工夫であり、結果的に市場での期待（売りやすさ）にも効きます。

【関連記事】　マンションの価格は下がることはないの？（第３回：住宅は投資なのか、それとも生活なのか）

上記（第３回：住宅は投資なのか、それとも生活なのか）で触れた通り、住宅の価値には「期待」が入ります。期待がある家は売れます。期待が持てない家は売れにくい。

　▢修繕履歴が残っている
　▢定期点検がある
　▢水回りや屋根などの要所が計画的に更新されている
　▢劣化を放置していない

これは市場に対するメッセージになります。
「この家は、住み続けられる」「急な出費が少ない」「管理が良い」。
そう思える物件は、期待が保たれやすい。つまり、売るときのリスクが小さくなります。

学術的に言えば、ここで効いているのは「平均的なユーザーコストを下げる」だけではありません。むしろ、ユーザーコストの不確実性（ばらつき）を小さくすることが大きい。突然の雨漏り、漏水、シロアリ、大規模修繕――こうした“ショック”は家計を壊します。管理が良い家はショックが小さく、だから住み続けやすい。ここに「長く住める中古住宅」の条件があります。

マンションで特に重要なのは、管理組合と長期修繕計画です。専有部分だけきれいでも、共用部の老朽化が進めば資産としての評価は下がります。つまり、マンションではスケルトンの一部が「共用」なので、個人のリフォームだけでは守れない領域がある。ここも、期待に依存しない設計の重要点です。

最後に、今回の結論を、限られた予算の中で使える形にまとめます。
中古住宅のリフォームで迷ったら、順番はこうです。

　1.診断にお金を使う（雨・水・床下・電気）
　2.第1層・第2層を優先（安全と健康＝スケルトンの保全＝減価率の管理）
　3.断熱と窓で住む価値を底上げ（体感・固定費・結露抑制）
　4.インフィルは計画更新（水回り・給湯などは壊れる前に）
　5.間取りは大きく変えず動線と将来で小さく効かせる（制約を理解して賢く改善）
　6.履歴と管理で期待（将来の売りやすさ）を守る（ユーザーコストの不確実性を減らす）

これを一言で言い直すと、こうです。

リフォームは、見た目からではなく、家賃（住む価値）を守り、ユーザーコスト（持つコスト）を下げる順番で。

とくに、スケルトンを傷めないことが、経年減価率を抑える最大の工夫です。
「雨・水・断熱・管理」を押さえると、少ない予算でも長く住める。
そして、スケルトン／インフィルの考え方を持っておくと、「今入れるお金が、家の寿命と住む価値に本当に効くのか」が見えるようになります。これが、限られた予算で“長く住む”ための、いちばん現実的な道筋です。

次回も、ぜひ一緒に考えていきましょう。お楽しみに。

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＜会社概要＞
会社名：株式会社property technologies
代表者：代表取締役社長　濱中 雄大
URL：https://pptc.co.jp/
本社：東京都渋谷区本町3-12-1 住友不動産西新宿ビル6号館12階
設立：2020年11月16日
上場：東京証券取引所グロース市場（5527）