【どこでもマンション鑑定団】Vol.19 “ 住みたい人気の街 ” ランキング上位の『国立市』｜property technologies

2025年（令和7年）9月16日、国土交通省は全国2万1441地点を対象に7月1日時点の価格を調べた基準地価（価格）を公表しました。全国の住宅地・商業地を含む全用途平均で前年比1.5%上昇し、4年連続の上昇となりました。

詳細は、「令和7年 都道府県地価調査の概要」をご参照ください。
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000044.html

本企画【どこでもマンション鑑定団】では、基準地価（価格）の変動が見られた各エリアについて、『KAITRY（カイトリー）』エンジンのデータを活用し、基準地周辺（今回は東京都国立市中）の「マンション一般市場価格/直近5年」の事例調査をしていきます。

住宅地は全国平均で1.0%上がっています。また、東京、大阪、名古屋の3大都市圏は平均3.2%上昇しています。東京23区全体では、+8.3％で、23区全てで上昇幅が拡大しました。また、多摩地区全体は+3.5％と上昇幅が拡大、26市2町で平均変動率がプラスとなりました。駅徒歩圏内の利便性の高い地域を中心に上昇幅が拡大しました。平均変動率が最も高かったのは国立市の8.0％（前年6.2％）でした。その中で、国立市中（基準地「国立-2」）では、上昇率が9.0%でした。

今回は、基準地（国立-2）周辺の下記エリア内のマンション事例①（築10年～19年）、マンション事例②（築20年～29年）、マンション事例③（築30年～45年）を対象に、過去5年の一般市場価格を抽出します。

基準地価（価格）に関する詳しい記事はこちら

中央線の車窓から見える風景が、ふっと深呼吸をしたように広がる瞬間があります。国分寺と立川という二大商業都市の間に位置し、その一文字ずつを紡いで名付けられた街、「国立（くにたち）」。東京都で2番目に小さい、わずか8.15平方キロメートルのこの街には、計算され尽くした都市の美しさと、古き良き武蔵野の歴史が見事な調和を見せています。

大正時代、箱根土地株式会社の堤康次郎がドイツの学園都市をモデルに描いた夢。その「理想の文教都市」の姿は、100年近い時を経た今もなお、住民たちの手によって大切に守り続けられています。

国立駅の改札を抜けると、そこに広がるのは、都内でも稀有なスケールを持つ景観です。まちのシンボルである「旧国立駅舎」のかわいらしい赤い三角屋根が出迎え、その背後には幅員約44メートルもの「大学通り」が南へと一直線に伸びています。

この大学通りこそ、国立のメインストリートであり、四季を映す巨大なキャンバスです。春には約200本の桜が空を覆う回廊となり、新緑の季節を経て、秋にはイチョウ並木が黄金色の輝きを放ちます。その先にある一橋大学の重厚なロマネスク様式の校舎と相まって、街全体がアカデミックで洗練された空気に包まれています。

特筆すべきは、2020年に復元された旧国立駅舎の存在です。一度は解体されたものの、市民の熱意によって文化財として蘇ったこの駅舎は、単なる建物ではなく、この街に住む人々の「まちへの愛着」そのものと言えるでしょう。

国立市は1952年、東京で初めて「文教地区」の指定を受けた街です。教育環境を守るために風俗営業店などを規制するこのルールは、市民や学生たちの運動によって勝ち取られたものでした。この誇り高い精神性が、街全体の治安の良さと、落ち着いた大人の雰囲気を醸成しています。

大学通りやその路地裏には、チェーン店とは一線を画す個性的な個人店が点在しています。こだわりの古書店、店主の顔が見えるジャズ喫茶、そして本格的なフレンチやイタリアン。学生街の活気がありながらも騒がしくない、知的で文化的な香りが漂うこの街では、ただ散歩をするだけでも心が豊かになる「くにたちカルチャー」を感じることができます。

整然とした北部の学園都市に対し、南部の谷保（やほ）エリアには、もう一つの国立の顔があります。それは、中世から続く歴史と、土の匂いが残る里山の風景です。

この地の守り神である「谷保天満宮」は、東日本最古の天満宮とされ、亀戸や湯島と並ぶ関東三大天神の一つ。学問の神様としてはもちろん、日本初のドライブツアーの目的地となったことから「交通安全発祥の地」としても知られています。

境内の裏手に回れば、国分寺崖線（ハケ）から湧き出る清らかな水と、緑豊かな林が広がります。そこには、今も現役の田畑が残り、「谷保(やぼ)ナス」などの江戸東京野菜が育てられています。採れたての野菜が並ぶ直売所を覗けば、ここが東京であることを忘れてしまうような、のどかな時間が流れています。

モダンな学園都市と、歴史ある田園風景。一見相反する二つの要素が、コンパクトな市域の中で奇跡的に共存しているのが国立市です。

春の桜、秋の銀杏、冬のイルミネーション。そして路地裏の美味しい珈琲と、里山の静寂。派手な観光地ではないかもしれませんが、ここには「暮らすような旅」を楽しむためのすべてが揃っています。洗練と安らぎが交差するこの街を、あなたもゆっくりと歩いてみませんか。

まずは、マンション事例①（築10年～19年、以下Aマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Aマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図3】の通りです。
2021年は5,110 万円（坪単価：約241万円 （以下 @241万円） ）でしたが、翌2022年は5,640万円（@266万円）、2023年は5,790万円（@273万円）、2024年は6,010万円（@283万円）と上昇でしたが、2025年は5,860万円（@276万円）と微減となりました。

つぎは、マンション事例②（築20年～29年、以下Bマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Bマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図4】の通りです。
2021年は4,880 万円（@230万円）でしたが、翌2022年は5,340万円（@252万円）、2023年は5,470万円（@258万円）、2024年は5,670万円（@267万円）と上昇でしたが、2025年は5,510万円（@260万円）と微減となりました。

さいごに、マンション事例③（築30年～45年、以下Cマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Cマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図5】の通りです。
2021年は3,480 万円（@164万円）でしたが、翌2022年は3,870万円（@182万円）、2023年は4,020万円（@189万円）、2024年は4,220万円（@199万円）と上昇でしたが、2025年は4,110万円（@194万円）と微減となりました。

今回、「Aマンション（築16年）」「Bマンション（築24年）」「Cマンション（築41年）」のマンション一般市場価格を「KAITRY（カイトリー）」エンジンを使って過去5年に遡って調査しました。2021年の坪単価と2025年の坪単価を比較しますと、5年間で12～18％の上昇が見られます。中古マンション価格は、新築マンションの価格上昇や、低金利による需要増、建設費の高騰など、さまざまな要因が絡み合って上昇していると考えられます。

マンション購入を検討するとき、みなさんは何を基準に「高い」「安い」を判断されているでしょうか？多くの方は価格や間取りなどで比較しているかもしれませんが、不動産のプロはもっと正確な指標を使っています。

不動産のプロが物件価値を見極める際に活用しているのが「坪単価」や「㎡単価」です。この指標を使えば、マンションを公平に比較することができます。

坪単価の基礎知識
　「坪」の定義：1坪 = 約3.3㎡
　坪単価の算出方法：マンション価格 ÷ 専有面積

具体的な計算例
　たとえば、6,300万円の70㎡のマンションの場合：
　　 6,300万円 ÷ 70㎡ = 約90万円/㎡
　　90万円/㎡ × 3.3 = 約297万円/坪

単価で比較すると、以下のような利点があります：

▶広さの異なるマンション同士でも公平に比較できる
▶エリア相場から見た割高・割安が一目瞭然
▶リノベーションや売却時の参考指標になる

マンションを検討（売却・購入）する際は、所有しているマンションや気になっているマンションの坪単価や㎡単価を必ず計算してみましょう。同じエリアの似た条件の物件と比較することで、そのマンションが適正価格かどうか判断できるようになります。

今回は東京都国立市に焦点を当てまして、「マンション一般市場価格」を見てきました。
本記事を読まれまして、マンション価格の変動（推移）に驚かれた方もいらっしゃれば、現在マンションにお住いの方であれば、”わたしの地域だと、どうなのだろう”と思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

もし、ご所有のマンション価格を調べたい場合は、
AI査定プラットフォーム『KAITRY』を利用してみてみましょう。

マンション名を入力し、
①　広さ　（例えば 65㎡）
②　間取り　（例えば 3LDK）
③　階数　（例えば 4階）
を入力すると最短5秒で買取参考価格（※）が表示されます。

※査定結果は、AIによる参考価格となります。
昨今の不動産価格変動の影響により、売却価格が上下する可能性がございます。
正式な価格は現地での訪問査定実施後に確定しますのでご了承ください。

『KAITRY』は、「住み替えを、もっと気軽に。もっと楽しく。」をコンセプトとした日本最大級のiBuyer（アイバイヤー）プラットフォームです。
ユーザーは、最短5秒のAI査定によって、PC（パソコン）やスマホ、タブレットなどでいつでもどこでも自身のマンションがいくらで売却できるかを確認できます。売却依頼から最短3日で現金化も可能です。

（編集・執筆／property technologies 永江 直人）

「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」というミッションを掲げています。年間36,000件超の不動産価格査定実績やグループ累計約13,500戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを背景に、「リアル（住まい）×テクノロジー」で実現する「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、手軽でお客様にとって利便性の高い不動産取引を提供しています。

＜会社概要＞
会社名：株式会社property technologies
代表者：代表取締役社長　濱中 雄大
URL：https://pptc.co.jp/
本社：東京都渋谷区本町3-12-1 住友不動産西新宿ビル6号館12階
設立：2020年11月16日
上場：東京証券取引所グロース市場（5527）