【どこでもマンション鑑定団】Vol.18 “ 住みたい人気の街 ” ランキング上位の『川崎市宮前区』｜property technologies

2025年（令和7年）9月16日、国土交通省は全国2万1441地点を対象に7月1日時点の価格を調べた基準地価（価格）を公表しました。全国の住宅地・商業地を含む全用途平均で前年比1.5%上昇し、4年連続の上昇となりました。

詳細は、「令和7年 都道府県地価調査の概要」をご参照ください。
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000044.html

本企画【どこでもマンション鑑定団】では、基準地価（価格）の変動が見られた各エリアについて、『KAITRY（カイトリー）』エンジンのデータを活用し、基準地周辺（今回は神奈川県川崎市宮前区）の「マンション一般市場価格/直近5年」の事例調査をしていきます。

住宅地は全国平均で1.0%上がっています。また、東京、大阪、名古屋の3大都市圏は平均3.2%上昇しています。東京23区全体では、+8.3％で、23区全てで上昇幅が拡大しました。
川崎市全体の平均変動率は4.4％（前年4.4％）と前年と同率となりました。都内との価格差や人口増加等を背景に、交通利便性の高い各駅徒歩圏を中心に需要は堅調です。また、起伏のある地勢やバス圏においても、駅徒歩圏の価格上昇の波及等により地価の上昇が見られました。その中で、川崎市内の宮前区（基準地「宮前-9」）では、上昇率が8.3%でした。

今回は、基準地（宮前-9）周辺の下記エリア内のマンション事例①（築10年～19年）、マンション事例②（築20年～29年）、マンション事例③（築30年～45年）を対象に、過去5年の一般市場価格を抽出します。

基準地価（価格）に関する詳しい記事はこちら

神奈川県川崎市は、多摩川を挟んで東京都と、その反対側で横浜市と隣接する、政令指定都市の中でもトップクラスの人口増加率と若さを誇る150万都市です。かつて京浜工業地帯の中核として日本の高度経済成長を牽引した「ものづくりの街」としての力強い歴史と、洗練された商業施設やタワーマンションが並ぶモダンな都市という二つの顔を併せ持つ、パワフルで多様性に富んだ街です。

川崎市の最大の強みは、あらゆる主要都市へのアクセスの良さにあります。市の東側を走るJR東海道線・京浜東北線や京急線を利用すれば、川崎駅から品川駅まで約10分、横浜駅へは約8分でアクセス可能。さらに羽田空港へのアクセスも抜群で、世界への玄関口もすぐそばにあります。また、市を縦断するJR南武線や、西側を走る小田急線、東急線などにより、新宿・渋谷方面への移動もスムーズです。まさに首都圏の交通結節点として機能しています。

川崎市のアイデンティティである「産業」の歴史は、明治以降の工業化と共に歩んできました。かつては工場の煙が象徴的でしたが、現在はその技術力を環境技術や最先端のライフサイエンス分野へと昇華させています。また、工場地帯の夜景は新たな観光資源として注目を集め、「音楽のまち・かわさき」として文化芸術の振興にも注力。街を歩けば、産業遺産と音楽イベントが共存する、川崎ならではの文化的深みを感じることができます。

川崎市は、細長い地形の中にエリアごとに全く異なる特色を持っています。

川崎駅周辺エリア：
駅直結の巨大商業施設「ラゾーナ川崎プラザ」や地下街「アゼリア」、そしてエンターテインメント施設「ラ チッタデッラ」が賑わう市の心臓部。圧倒的な利便性と都市の活気が交錯します。

武蔵小杉エリア：
かつての工場跡地が劇的に変貌し、タワーマンションが林立する首都圏屈指の人気エリア。JRと東急線が交差する交通の要衝であり、ファミリー層から絶大な支持を集めています。

川崎大師エリア：
厄除けのお大師さまとして知られる「平間寺（川崎大師）」の門前町。下町情緒あふれる商店街には飴を切る音が響き、古き良き日本の伝統と人情が息づいています。

多摩区・麻生区エリア：
「藤子・F・不二雄ミュージアム」や広大な「生田緑地」を有する、緑豊かな丘陵地帯。都心へのベッドタウンでありながら、自然と芸術文化が調和した、市民の安らぎの場です。

駅前の大型商業施設でのショッピングから、サイクリングやバーベキューを楽しめる多摩川の広大な河川敷まで、オンとオフを充実させる環境が整っています。待機児童対策や小児医療費助成など子育て支援も拡充しており、若い世代が安心して未来を描ける街づくりが進められています。

川崎市は、「東京と横浜に挟まれた街」という立地を最大限に活かしながら、産業の歴史を誇りに変え、エリアごとに独自の進化を遂げてきました。重厚な歴史と先進的な未来、下町の人情と洗練された都市生活が巧みに融合し、あらゆる人々の情熱を受け入れるエネルギーの強さが、この街の最大の魅力と言えるでしょう。

まずは、マンション事例①（築10年～19年、以下Aマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Aマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図3】の通りです。
2021年は5,570 万円（坪単価：約263万円 （以下 @263万円） ）でしたが、翌2022年は5,950万円（@281万円）と大きく上昇、2023年は6,100万円（@288万円）、2024年は6,220万円（@293万円）、2025年は6,270万円（@296万円）と堅調に推移していることがわかります。

つぎは、マンション事例②（築20年～29年、以下Bマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Bマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図4】の通りです。
2021年は4,520 万円（@213万円）でしたが、翌2022年は4,820万円（@227万円）と大きく上昇、2023年は4,920万円（@232万円）、2024年は4,990万円（@235万円）、2025年は5,030万円（@237万円）と堅調に推移していることがわかります。

さいごに、マンション事例③（築30年～45年、以下Cマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Cマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図5】の通りです。
2021年は3,900万円（@184万円）でしたが、翌2022年は4,150万円（@196万円）と大きく上昇、2023年は4,240万円（@200万円）、2024年は4,310万円（@203万円）、2025年は4,340万円（@205万円）と堅調に推移していることがわかります。

今回、「Aマンション（築15年）」「Bマンション（築24年）」「Cマンション（築30年）」のマンション一般市場価格を『KAITRY』エンジンを使って過去5年に遡って調査しましたが、基準地価（価格）同様、マンション価格も上昇している結果となりました。2021年の坪単価と2025年の坪単価を比較しますと、5年間で11～13％の上昇が見られます。中古マンション価格は、新築マンションの価格上昇や、低金利による需要増、建設費の高騰など、さまざまな要因が絡み合って上昇していると考えられます。

マンション購入を検討するとき、みなさんは何を基準に「高い」「安い」を判断されているでしょうか？多くの方は価格や間取りなどで比較しているかもしれませんが、不動産のプロはもっと正確な指標を使っています。

不動産のプロが物件価値を見極める際に活用しているのが「坪単価」や「㎡単価」です。この指標を使えば、マンションを公平に比較することができます。

坪単価の基礎知識
　「坪」の定義：1坪 = 約3.3㎡
　坪単価の算出方法：マンション価格 ÷ 専有面積

具体的な計算例
　たとえば、5,800万円の70㎡のマンションの場合：
　　 5,800万円 ÷ 70㎡ = 約82.8万円/㎡
　　82.8万円/㎡ × 3.3 = 約273.2万円/坪

単価で比較すると、以下のような利点があります：

▶広さの異なるマンション同士でも公平に比較できる
▶エリア相場から見た割高・割安が一目瞭然
▶リノベーションや売却時の参考指標になる

マンションを検討（売却・購入）する際は、所有しているマンションや気になっているマンションの坪単価や㎡単価を必ず計算してみましょう。同じエリアの似た条件の物件と比較することで、そのマンションが適正価格かどうか判断できるようになります。

今回は川崎市宮前区に焦点を当てまして、「マンション一般市場価格」を見てきました。
本記事を読まれまして、マンション価格の変動（推移）に驚かれた方もいらっしゃれば、現在マンションにお住いの方であれば、”わたしの地域だと、どうなのだろう”と思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

もし、ご所有のマンション価格を調べたい場合は、
AI査定プラットフォーム『KAITRY』を利用してみてみましょう。

マンション名を入力し、
①　広さ　（例えば 65㎡）
②　間取り　（例えば 3LDK）
③　階数　（例えば 4階）
を入力すると最短5秒で買取参考価格（※）が表示されます。

※査定結果は、AIによる参考価格となります。
昨今の不動産価格変動の影響により、売却価格が上下する可能性がございます。
正式な価格は現地での訪問査定実施後に確定しますのでご了承ください。

『KAITRY』は、「住み替えを、もっと気軽に。もっと楽しく。」をコンセプトとした日本最大級のiBuyer（アイバイヤー）プラットフォームです。
ユーザーは、最短5秒のAI査定によって、PC（パソコン）やスマホ、タブレットなどでいつでもどこでも自身のマンションがいくらで売却できるかを確認できます。売却依頼から最短3日で現金化も可能です。

（編集・執筆／property technologies 永江 直人）

「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」というミッションを掲げています。年間36,000件超の不動産価格査定実績やグループ累計約13,500戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを背景に、「リアル（住まい）×テクノロジー」で実現する「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、手軽でお客様にとって利便性の高い不動産取引を提供しています。

＜会社概要＞
会社名：株式会社property technologies
代表者：代表取締役社長　濱中 雄大
URL：https://pptc.co.jp/
本社：東京都渋谷区本町3-12-1 住友不動産西新宿ビル6号館12階
設立：2020年11月16日
上場：東京証券取引所グロース市場（5527）