【2025年11月最新】東京都のマンション売却相場の分析から見えた築年・アクセス・ブランドで資産性に明確な格差

マンションリサーチ株式会社（本社所在地：東京都千代田区神田美土代町5-2、代表取締役社長：山田力）はマンション市場の長期的な変化を把握できるよう、全国14万3,000棟のマンションデータを公開している「マンションナビ」の保有データとレインズ（東日本不動産流通機構）のデータを用いて、東京都各エリアのマンション売却相場に関するレポートを公開しました。

1.東京都の中古マンション価格は9年間で約1.4倍に上昇
都内全域で資産価値の底上げが進行。金利上昇局面でも堅調な需要を維持
2.築年・アクセス条件による価格格差が拡大
築10年以内の物件は平均より約32％高く、徒歩20分超では約30〜40％低い水準
3.再開発が価格上昇とエリア再評価を牽引
高輪ゲートウェイや豊洲の大規模再開発に加え、赤羽・町田など生活利便性が高まるエリアでも取引が活発化し、都内全域で資産価値の再評価の傾向

東京都の中古マンション市場は、長期的な価格上昇とともに、エリアや築年数による資産価値の差が広がりつつあります。一方で、金利上昇や再開発の進行など、市場を取り巻く環境は刻々と変化しています。
こうした市場変化を把握するため、レインズ（東日本不動産流通機構）の成約データとマンションナビの独自データを用いて、東京都のマンション売却相場を長期的に分析しました。

調査期間：2016年～2024年のデータを基に分析（マンションナビ過去データは2016年～現在を対象）
データ出典：マンションナビ、レインズ（東日本不動産流通機構）「レインズデータライブラリー」のマーケットデータ
調査機関：マンションナビ（https://t23m-navi.jp/）
調査対象エリア：東京都全域（23区および市部）

東京都の中古マンション市場は、堅調な成約件数と継続的な価格上昇を背景に、安定成長局面を維持しています。
過去9年間でレインズ成約平米単価は約1.4倍に上昇し、都心を中心に高値圏での取引が定着しました。
一方で、金利上昇や人口構造の変化、再開発の進展などが新たな価格形成要因として浮上しています。
需給の逼迫と構造変化が同時に進む複層的な市場環境が、東京都の現在の姿といえます。

レインズデータの成約平米単価は2021年以降、マンションナビデータの平均売買平米単価を上回る傾向が続き、実需の強さと人気物件への集中が際立っています。
とくに2021年以降は、成約平米単価が平均売買平米単価を上回る年が続いており、「価格相場よりも高く売れる物件」がより明確になった市場といえるでしょう。

都心5区が高水準を維持する一方、下位区でも上昇傾向が続き、都内全域で資産価値の底上げが進んでいます。
この背景には、以下の3つの要因が挙げられます。

・金利動向
長期金利の上昇局面にあるものの、実質金利は依然として低水準。住宅ローン需要を支えている。
・人口動態
単身・DINKS世帯の増加により、都心および駅近物件へのニーズが継続。
・再開発・交通網の拡充
高輪ゲートウェイや渋谷などで大規模再開発が進む一方、金町・立石・小岩の東部エリアや交通整備が進む練馬区でも、今後の資産価値向上が期待される。

特に2025年は、高輪ゲートウェイシティの開業や有楽町線延伸構想など、SNSでも注目を集めた大型再開発が相次ぎ、エリアごとの資産価値が再評価される年となっています。

東京都マンション市場は、成約価格の上昇・都心部の高値安定・郊外エリアの再評価という“三層構造”の強気相場が続いており、今後も再開発と交通利便性の向上を軸に「選ばれるエリア」への価格集中が進むと見られます。

東京都全体におけるマンション売却の現状の次は、マンションナビ独自のデータから都内各エリアのマンション売却相場について見てみましょう。

ここでは、以下の4つのエリアに分けてデータを基に解説します。

・都心プレミアムエリア
・都心近接エリア
・都心近郊エリア
・23区外エリア

「都心プレミアムエリア」は、東京都心部に位置し、極めて高い利便性と希少性を持つ以下のエリアを指します。
また、その利便性・希少性から都内でも最高水準の価格帯を形成するエリアでもあります。

【対象エリア】港区、千代田区、渋谷区、中央区、目黒区、新宿区、品川区、文京区

都心プレミアムエリアの平均売買価格は最も高い港区で1億6,000万円台、最も低い文京区でも8,000万円台であり、1平米あたりでも100万円超〜200万円超となっています。
この高価格でも上昇傾向は続いており、前月比でも1％前後の上昇率です。

平均築年数が20年〜30年以上にもかかわらず、3年前と比較して20％超〜65％と高い上昇率で価格が推移している点も需要と人気の高さを裏付けています。

「都心近接エリア」は、都心プレミアムエリアに隣接した以下のエリアを指します。
都心へのアクセスが良好でありながら、落ち着いた住環境と充実した生活利便性を兼ね備え、幅広い層から人気を集める高価格帯のエリアです。

【対象エリア】江東区、豊島区、台東区、世田谷区、中野区、墨田区

都心近接エリアの平均売買価格は6,000万円超〜7,000万円台、1平米あたりでも80万円超〜110万円超となっています。

同エリアの平均築年数はすべて1990年代と築30〜35年程度です。
それにもかかわらず、都心プレミアムエリアと比較すると緩やかなものの、平均売買価格も3年前から約16％〜34％上昇、前月比でもわずかに上昇しています。

「都心近郊エリア」は、23区のうち都心への中位アクセス圏にあたる以下のエリアです。
都心プレミアムエリアや都心隣接エリアよりも価格が落ち着いた中位価格帯でありながら、隣接県を含めた広域交通利便性と生活利便性を有するエリアでもあります。

【対象エリア】杉並区、北区、荒川区、大田区、練馬区、板橋区、 江戸川区、 葛飾区、足立区

都心近郊エリアの平均売買価格は3,000万円台後半〜6,000万円超、1平米あたりでは50万円台〜80万円台後半です。

このエリアの平均売買価格は、3年前の平均売買価格と比較して約11％〜約17％と全体的にばらつきが少ない上昇幅になっています。

「23区外エリア」は多摩地域に位置する主要都市群にあたる以下のエリアを指します。
都心からはやや離れるものの、豊かな自然と充実した地域生活が魅力のエリアです。

【対象エリア】 八王子市、立川市、武蔵野市、三鷹市、青梅市、府中市、昭島市、調布市、町田市、小金井市、小平市、日野市、東村山市、国分寺市、国立市、福生市、狛江市、東大和市、清瀬市、多摩市、稲城市、羽村市、西東京市

ここでは、平均売買価格の上昇率が高かった上位5市を中心に紹介します。

23区外エリアで平均売買価格の上昇率が高かったのは、町田市・多摩市・昭島市・武蔵野市の5市でした。
武蔵野市のように価格・上昇率ともに高い市がある反面、福生市のように価格が比較的低く上昇率が高い市もあり、必ずしも価格と上昇率が比例していないことが分かります。

上位5市以外でも同様の傾向が見られ、価格・上昇率ともに上位5市に次ぐ国分寺市の一方で、上昇率は10％未満でも平均売買価格が町田市を上回る国立市・府中市・立川市などがありました。

また、調布市や三鷹市など平米単価が60万円を超える都心近郊エリアとあまり変わりない市も多く、都心から距離がある分ばらつきも大きい点が特徴的です。

このレポートの続きは「すみかうる」記事でお読みください。

続きの内容一例
・マンション価格への影響が高い注目駅をピックアップ
・体験談から見る「早く」「高く」売れるマンションの傾向
・高く売れるマンションの傾向をデータで読み解く
・東京都でマンションを高く売るための実践的なコツ　　　　など

データ提供/マンションナビ（https://t23m-navi.jp/）

マンションリサーチ株式会社では、 不動産売却一括査定サイトを運営しており、 2011年創業以来「日本全国の中古マンションをほぼ網羅した14万棟のマンションデータ」「約3億件の不動産売出事例データ」及び「不動産売却を志向するユーザー属性の分析データ」の収集してまいりました。 当社ではこれらのデータを基に集客支援・業務効率化支援及び不動産関連データ販売等を行っております。

会社名： マンションリサーチ株式会社
代表取締役社長： 山田力
所在地： 東京都千代田区神田美土代町5-2 第2日成ビル5階
設立年月日： 2011年4月
資本金 ： 1億円
コーポレートサイト：https://mansionresearch.co.jp/

マンションリサーチ株式会社　すみかうる編集部
TEL：03‐5577‐2041
Mail：media@mansionresearch.co.jp

■全国14.3万棟 分譲マンション価格相場公開サイト『マンションナビ』
https://t23m-navi.jp/

■最新情報と専門知識を深掘れる不動産オウンドメディア『すみかうる』
https://t23m-navi.jp/magazine/

■不動産データ活用ツール『不動産データクラウド』
https://fudosan-data.jp/

■査定書作成ツール『ロボ査定』
https://robosatei.jp/

■分譲マンション、土地、戸建てデータ販売
https://mansionresearch.co.jp/re-data/

■不動データ分析『福嶋総研』
https://lit.link/fukushimasouken

■マンション購入サービス『MATSUDAKE』
https://matsudake.me/lp_company/